地域要因

駅に近い地域であり、戸建住宅と共同住宅の中に、作業所等がみられる住宅地域である。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

作業所等が見うけられる混在型の住宅地域であり、当面はこのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は共同住宅の敷地であるが周辺にアパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格に想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に大規模マンションが増加し最寄駅利用者が増加の傾向にあり、近隣の利便性が向上しつつあるが、戸建住宅の取引事例は少ない。

地域要因の将来予測

アパート等も見られるが熟成した住宅地であり、地域要因に変動をもたらす特段の要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、アパート混在の住宅地であるも収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR埼京線浮間舟渡駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、浮間舟渡駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域はアパート、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸経営も散見されるものの、主に自用目的が中心として取引されている。従って、当該不動産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかマンションや工場が混在する住宅地域であり、今後においては一般住宅・共同住宅等が増加していくものと予測する。地価水準については若干の上昇傾向にあり、当面同様にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。また収益性よりも快適性が重視される住宅地のため収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口駅西口の駅前商業地域であり、低利用地がわずかに残るが新規の大規模開発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

川口駅西口の文化センター背後の商業地域であり、店舗・事務所、店舗付共同住宅等が建ち並んでいるが繁華性はやや劣る。今後、駐車場に中高層の建物が建築され、徐々に熟成度を増していくものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地は川口駅西口に広がる商業地域に立地している。比準価格は川口駅東口や西川口駅周辺のやや古い事例も採用しているが、適切に補修正されており適切に試算されている。収益価格は対象標準地の収益性を適切に反映しているが、川口駅西口は商業繁華性が低く地域の名声等に着目して取引される面があり、やや低位に試算されたと思料される。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層のマンションが多く建ち並ぶ地域で、新築マンションの契約率が好調であるので、堅調な需要が認められる。

地域要因の将来予測

中高層共同住宅地として概ね熟成した地域であり、格別の変動要因がないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性の高いマンション用地を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。マンション開発業者は投資採算性により意思決定を行うため、需要者の行動を具現した価格である開発法による価格は、信頼性が高い。したがって、両試算価格の規範性は同等であると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、両試算価格の中庸値により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺はアパート等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は限られた区内の取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、規範性が高い。収益価格は工業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、生産性に基づく実需に応じて価格形成がされており、参考にとどめた。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

従来型の近隣商業的店舗は衰退しているが、飲食店等への賃貸により閉店も少なく営業が継続している。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ志村坂上駅から続く商店街であり、近年、中層店舗兼共同住宅が多くなってきている。前面道路は都市計画道路で現時点で事業予定はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、収益価格を標準とすべきところであるが、賃貸事例の類似性や想定建物の実証性にやや不満足な点が残る。取引事例も対象標準地と類似の商業地の事例の収集は困難であったが、希少な中で、ようやく実証性のある事例からの比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性において優る比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては、アパート等の収益物件も見られるが、不動産売買市場においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。都市計画道路も現時点ではまだ価格への影響は感じられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ファミリータイプの物件が多い地域のため、収益価格は低位に算出された。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いに、沿道店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の店舗兼共同住宅、営業所、沿道店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の幹線道路沿いに所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、対象地は路線商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となりえる。本件では、自用目的の取引も多いことを鑑み、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣周辺では、一部住宅地への移行も見られるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、製作所等が集積する工業地域である。一部には住宅も散見されるが、最寄駅からの距離、周辺環境等を考慮すると、住宅用途への移行は進み難く、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の工業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力は高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、工業系用途の建物賃貸の収益性は低位である。また、投資目的の取引は少なく、需要の中心は自用目的の事業者であることから、相対的に説得力が劣る。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。