地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模な開発や宅地分譲等、特段の変動要因はない。一般的要因の変動を受け、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ一般住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもその収益性は低く、収益価格も低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、取引実態にも合致しており実証的で説得力のある比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小平駅前の商業地域で目ぼしい新規の出店等はないが、一般的要因の影響で地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用の店舗が中心であり、テナントの賃貸経営に基づく収益物件の需要は限定されていることから収益価格は比準価格よりも低位となった。よって、自用物件の取得を図る市場参加者が多い地域の実情を踏まえ、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 熟成された戸建住宅地域であり、特段の変動要因はないが、一般的要因の影響で需給はやや停滞気味であるが、地価は、依然上昇を持続している。

地域要因の将来予測

 周辺には空地も散見されるが、近隣地域自体は戸建住宅主体の熟成された地域であり、当分現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸中の共同住宅は絶対数が少なく標準的使用とは言い難い。価格決定において収益性の影響は弱く、収益価格は参考に留めた。居住の快適性や利便性が重視され、自己使用目的の住宅取引を中心に価格が形成される地域であり、比準価格の規範性は高い。本件においては比較対象としてふさわしい取引事例が複数採用され、信頼性も充分満たされている。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を経て決定した。

地域要因

徒歩圏内に位置する既存の戸建住宅地域で、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域で、一部に共同住宅利用が見られるが指定容積率が低く抑えられているため、資産運用目的に限られており、収益価格による価格決定における影響度は低い。自己使用目的の戸建取引が大半で居住の利便性・快適性に重点を置いて取引が行なわれているので、比準価格の規範性は相対的に高く信頼できる。よって、取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅に近い、成熟した既成住宅地域内にあって、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

駅近の成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移するが、小平駅北口駅前の再開発が検討中で、利便性の向上が期待され、地価は、安定した需要、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を背景にやや強含みと予測する。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の戸建住宅の取引が中心で、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあり、これに基づいて取引価格が形成されると考えられる。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益性が地価形成に及ぼす影響は大きくはない。以上により比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的には特段の変化はないが、一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準も緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含みやや流動的な側面を有する。よって、居住の快適性、利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的な変化は特にない。国分寺市に近接する住宅地域で、経済政策等により景気は緩やかな回復基調にあり、地価はやや上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

良好な住環境を維持している住宅地域であり、近隣地域の地価水準に影響を及ぼす特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域で、自用目的での取引が支配的であり、居住の快適性が重視される傾向にある。共同住宅等の収益物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低い。比準価格は上水本町、上水新町における類似性の高い取引事例を採用しており実証的である。したがって、比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、当地域の根強い需要を斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格段の変動はないが、最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、景況感の改善と堅調な需要を背景に、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は共同住宅も見られる住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域に存し、土地取引は住宅用途の自用目的の取引が支配的である。アパート等で賃貸物件は見受けられるものの、その収益性は低く、収益価格の地価形成への影響力は小さい。比準価格は規範性の高い取引事例から試算されており実証的である。よって、市場の特性がより反映された比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はみられないが、最寄駅から近く有効利用度も概ね良好な商業地域であり、市場全般の動向と同じく需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

類似の西武線沿線の各駅前圏及び国分寺駅周辺の商業地との価格牽連性、立川駅等の高度商業地域の影響を受けながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は最寄駅前圏内の主に地元居住者を対象とする商業地域で、自用の物件が多く、自用目的の取引によって価格が形成される傾向が強い。投資採算性に優れた収益物件としての店舗・事務所ビルはやや増加傾向にある。よって、試算価格の特性を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、加えて、最近の不動産市場の底堅い動き及び政府の経済政策等による景気回復の動き等をも斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。