地域要因

近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

駅近の店舗地として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はない。今後も商業地として推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の範囲を広く取り、沿道店舗街、高度商業地のほか駅近い店舗地事例から比準した。これらの地域はおおむねマンション適地でもあり、マンション業者とも競合関係にある。繁華性の程度の判定は難しいができる限り統一的に判定した。比準価格は実際売買価格とも一致している。収益価格は直接法、土地残余法により査定した。以上から、両価格のほか、代表標準地価格との均衡チェックに注意し上記に決定した。

地域要因

成熟した路線商業地域であり、特段の変化は見られない。マンション用地に対する需要の強さを背景に、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

路線商業地域であり、純粋に収益性のみを反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。自社で利用する法人が需要の中心となっており、自己使用目的の取引事例から求められた比準価格は実証的である。マンション用地としての需要を含めた市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅等が混在している地域で、ミニ開発が散見されるなど宅地利用が進行している。地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかにアパ−ト等も見られる駅徒歩圏の住宅地域で、根強い需要があることから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例を選択して得た比準価格は、規範性が高く市場性を反映したものである。アパートの賃貸を想定した収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。。そこで、多数の取引事例より選択の上、比較検討して求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR南武線沿線で建売住宅需要は根強い。供給もミニ開発を中心に比較的盛んである。地価は底堅く微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅、アパート、マンション等が混在しているが、最寄駅から1．3㎞離れており、賃料水準が低いこともあり、収益を目的とした取引は少なく、自用目的での取引が中心である。したがって、需要の中心が小規模住宅地であることから、地域の不動産市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

空地が残る地域であるが、JR南武線沿線地域の需要者は利便性重視の傾向が強く、当該地域への需要は増加傾向にあると考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅のほかアパートも多く見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるため、信頼し得る取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ地域、特に大きな地域要因の変動はない。今後も標準的住宅地として推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の沿線駅から類似性が高く、取引時点の新しい事例を採用した。地域要因比較は街路・交通条件等は定量的に処理した。近隣地域は戸建住宅主体の住居地域のため収益物件「売りアパ−ト」は少なく、売買例もほとんどない。以上の事情を斟酌し、比準価格を重視し，土地残余法による収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡チェックにも注意し上記価格に決定した。

地域要因

街路条件の良い高台の住宅地域で、総額重視の需要が多い。駅への接近性に劣るため、地価は横ばいからわずかな下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い高台の住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価は、交通利便性に劣るため、横ばいからわずかな下落傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の戸建住宅が多い住宅地域である。最寄駅からバス便利用の地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。賃貸市場の熟成度は総じて低い地域であるため、賃貸戸建住宅を想定した収益価格は低位に試算された。したがって、取引価格を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR南武線沿線の駅徒歩圏の低層住宅地域で、住環境は劣る。細分化可能な地域で根強い需要があり、住宅、アパート等の建て替えが見られる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の成熟した既成市街地であり、概ね現状を維持しつつ推移するものと思料する。地価は駅接近性等の地域要因から若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

低層住宅地域で、容積率が大きく、駅徒歩圏であるため、賃貸物件の立地条件としては悪くないが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は類似地域において信頼できる取引事例を収集することが出来、比準の過程は妥当である。市場は自用目的の需要が主なので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

向ヶ丘遊園駅徒歩圏にあり、小規模な建物が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動はない。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と予測する。

価格決定の理由

小規模画地が多く、周辺には賃貸アパ−トも介在するが、最寄り駅からやや距離があり、純粋に収益性だけで賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模店舗が連たんする近隣商業地域。繁華性は普通程度。この1年で地域要因に特段の変動は見られない。地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は小規模店舗等が連たんする近隣商業地域である。賃料等の不動産の収益性は取引価格にも影響を与える傾向にある。ただし、収益価格は賃料設定や利回りの把握等に不確定要素があることから、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩限界圏の低層住宅地域で、需要は概ね普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパ−ト等も見られる住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩圏の低層住宅地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が多い住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無い。地価動向は横ばい傾向で推移した。

地域要因の将来予測

低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は対象地周辺より収集した取引事例より求めたもので重視する。収益価格は第1種低層住居専用地域の指定を受けるため、収益採算性にやや馴染まぬ面もあるが、中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

「生田」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅いものの、土砂災害警戒区域であるリスクを反映し地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。徒歩圏内の住宅地では堅調な住宅需要が認められるが、当該地域はイエローゾ−ン指定もあり地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等が存するものの、収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。競合物件との比較において一定の競争力を有し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、閑静な住環境を維持している。当分は現状を維持すると考えられる。登戸駅周辺の整備の進展により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在する地域で、最近は収益目的の土地取引も多く、土地価格に見合う賃料市場が形成されているため、比準価格、収益価格がほぼ近似した価格で試算された。従って、比準価格、収益価格のほぼ中庸値を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。