地域要因

特段の変化要因はない。やや高台地に中層共同住宅が多い住宅地域で、駅前の大規模再開発事業等が竣工間近で活気がうかがえる。

地域要因の将来予測

中上品等のマンション地としての利用を標準としており、駅前での再開発事業も注目され、今後とも、利便性に恵まれた居住環境良好な住宅地として安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

中層マンションを中心とした居住環境良好な住宅地域で、需要者は収益性をも重視して取引意思を決定すると思料されるため、投資採算性に基づく収益価格は説得力ある価格と考えられる。また、比準価格は敷地規模がやや異なるものも含まれるが、適切に要因比較等を行っており、市場性を充分に反映した精度の高い価格と考えられる。よって、実証的な比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション利用が多い地域で、不動産市況を反映して、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道沿いにあって、中高層の事務所ビルやマンションが建ち並ぶ商業地域であり、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は幹線道路沿いに面し、中高層の店舗兼事務所、マンション等が建ち並ぶ地域で、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域で、地元住民への日用品の供給を主としたアーケード商店街である。

地域要因の将来予測

当該地域は中延駅付近から荏原中延駅付近に至るアーケード商店街で店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後とも店舗、店舗付共同住宅を中心に推移するものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域であり、需要者の属性も個人経営目的や小規模での取引が多い地域である。自己利用目的の他、収益物件としての取引も見受けられる。よって、実証的な取引市場の動向を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の優良住宅地では、富裕層・資産家による稀少地の一点買いによる高値取引がみられるが、長者丸では稀少地が少なく、高値取引が顕在化し難い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同じ城南五山の島津山や池田山等の類似する住宅地の取引から求められ、住環境、都心への接近性、ブランド力といった中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、良好な住環境が賃料に反映し難いことに加え、低容積率規制が貸床面積を抑制した結果、低位に試算された。ここでは自ら居住する住宅取得目的の個人が取引の中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に特段の変化要因はない。駅前再開発事業の進行や周辺地の店舗事務所ビルの新築工事等が進行しており、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗兼事務所・共同住宅等が連担する駅から続く商業地域で、今後ともほぼ同様の地域として推移するものの、駅前での再開発事業の影響等を受けると予測する。

価格決定の理由

店舗・事務所等の事業用物件が殆どを占める準高度商業地域であり、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。比準価格は周辺地に同種の取引事例がやや少なく採用事例が広範囲にわたったこと、収益価格は想定条件を含む価格であること等、両手法に一長一短があり信頼性はほぼ同等と判断されるが、対象地域は収益性重視の比率が大きいと思料されることから、収益価格をやや重視、比準価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

地域要因

目黒駅背後の飲食店と事務所を中心とする商業地域で、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

JR目黒駅に近いが、大通りの背後に位置し、特段の変動要因も認められないことから、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似した取引事例を基に試算しており、信頼性が高い。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、地域の標準的な賃料を基に試算した。対象標準地はJR目黒駅背後の小規模中層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域にあり、需要者は取引に当たって投資採算性も検討する。よって、最近の取引動向の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を行うことにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域として熟成しており、不動産市況を反映して、上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸することによって得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は高層店舗兼事務所、共同住宅の集積する商業地域であり、市場性と収益性を共に検討して行動される。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員の道路に面し土地の有効利用が可能であることから、店舗兼共同住宅地としての需要は安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、主要街路沿いの中高層の店舗兼共同住宅を主とする商業地域に位置する。典型的な需要者は投資採算性を重視して意思決定を行うと考えられる一方、自己使用目的の土地取引も見られる地域性を考慮して、本件では、適切に選択した取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、対象地の収益性を表した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への接近性等が良好な共同住宅・店舗付共同住宅地で、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場の取引の実態をもとに求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。標準地は共同住宅・店舗付共同住宅地に存する。需要者は、収益性・投資採算性と共に市場の取引価格を検討して意思決定を行う不動産開発業者等であると思料することから比準価格・収益価格を関連づけ、前年地価公示等との継続性に留意しつつ、代表標準地からの検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

取引件数は少ないが、著名な優良住宅地域であるため、総額は嵩むものの、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

低層共同住宅も散見されるが、中規模の優良住宅が建ち並ぶ著名な住宅地域で、今後も中規模一般住宅を中心とした地域を維持して行くものと思科する。

価格決定の理由

対象地周辺は、低層の共同住宅等も散見されるものの、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。このような地域では土地価格・建築費高騰に見合う賃貸収入は期待出来ないこと及び不動産の収益性ではなく居住の快適性が最も重視される地域であると判断される。よって、本件では画地規模がやや異なるものの、市場の実勢を十全に反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。事業所跡地等を中心に敷地の細分化が進行し、利便性、値頃感等をから、住宅需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅、事業所等が混在する地域であるが、事業所の閉鎖等に伴い、戸建住宅や中層共同住宅等が増加し、住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、共同住宅等の取引もやや多い。本件では、対象地域が居住環境等を主に価格形成がなされる住宅地域であり、周辺地区内の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性がやや高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における価格水準及び画地規模から、投資目的の需要が中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強いが、こうした収益力を反映した高度商業地の取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占め、店舗・事務所、共同住宅等の賃貸用ビルが多い商業地域で、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。本件では、比準価格は周辺に適切な事例が所在し信頼性がやや高いこと、収益価格は想定条件を多く含む価格であること等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して調整を行い、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はないが、個人富裕層の需要は高く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

白金台駅至近の住宅地域であるが、窪地にあり狭小街路にアパートが混在するなど、区内住宅地では地価水準が低位の地域となっている。今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、鑑定標準地の所在する白金台地区住宅地を中心とする取引事例から得られた市場の実勢を反映する規範性の高い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要もあるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いことから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住環境に恵まれた住宅地域であり、富裕層を中心とした需要は根強く、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の中に共同住宅もみられる閑静な住宅地域として熟成度が高く、今後とも同様の住環境を維持し地価は堅調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地と価格牽連性が認められる三田二丁目に存する事例を重視して比準を行った。当該地域は、一部共同住宅も見られるが、居住の快適性を標準として不動産の価格が形成される低層住宅地域であり、土地残余法による収益価格は低位に試算された。鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性ある事例を採用した実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模戸建住宅が建ち並ぶ高台緩傾斜の閑静な住宅地域で、交通利便性、居住環境等から選好性が高く、需要も底堅いことから地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ国道1号線背後の高台緩傾斜の住宅地域で、相続等による所有者の変更で画地の細分化、建物の建て替わり等が散見されるが、居住環境に大きな変化はなく今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し、代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏における実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。