東京都品川区上大崎２丁目５６１番１(目黒駅・白金台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,700,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区上大崎２丁目５６１番１(東京都品川区上大崎２−１３−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,700,000円/㎡としました。

東京都品川区上大崎２丁目５６１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
住居表示上大崎２−１３−３５
価格2,700,000円/㎡
交通施設、距離目黒、200m
地積275㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所、共同住宅の多い商業地域
前面道路の状況南30.0m都道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

二又川喜保氏による調査レポート

不動産鑑定士二又川喜保
価格2,700,000円/㎡
個別的要因ほぼ地域の標準的画地であるが、商業ビルとしてやや小規模で、需要は普通程度。
地域要因地域内に特段の変化要因はない。駅前再開発事業の進行や周辺地の店舗事務所ビルの新築工事等が進行しており、地価は強含みにある。
地域要因の将来予測中高層の店舗兼事務所・共同住宅等が連担する駅から続く商業地域で、今後ともほぼ同様の地域として推移するものの、駅前での再開発事業の影響等を受けると予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区、隣接区内のうち、鉄道駅を中心とする高度利用が可能な商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル等のデベロッパー、資産家・投資法人、一般企業等。JR駅にやや近接し、中・高層の店舗・事務所ビル・共同住宅等が建ち並ぶ。目黒駅周辺は商業地域の範囲が狭く、街路、容積率等の優位性を反映できる物件が少なく、需要は安定し、駅前での再開発事業等と相まって地価は強含みにある。需要の中心は総額10億円以上の収益物件である。
一般的要因金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。

鈴木正則氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木正則
価格2,700,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。
地域要因目黒駅近接の事務所系商業地域に属するが、企業収益に改善傾向が見られたため、これが賃料の安定化、地価の上昇傾向に繋がっている。
地域要因の将来予測目黒駅近接の準高度商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。
市場の特性同一需給圏はJR五反田駅、目黒駅、大崎駅周辺等の準高度∼高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産業者、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。取引価格は物件の規模、収益力等に応じて10∼40億円程度となっている。
一般的要因国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6342588
北緯 139度7177002

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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