東京都品川区東中延２丁目４４５番３外(目黒駅・白金台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


694,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区東中延２丁目４４５番３外(東京都品川区東中延２−１０−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を694,000円/㎡としました。

東京都品川区東中延２丁目４４５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区東中延２丁目４４５番３外
住居表示東中延２−１０−１９
価格694,000円/㎡
交通施設、距離中延、170m
地積147㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格694,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因駅に近い商業地域で、地元住民への日用品の供給を主としたアーケード商店街である。
地域要因の将来予測当該地域は中延駅付近から荏原中延駅付近に至るアーケード商店街で店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後とも店舗、店舗付共同住宅を中心に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の東急池上線、目黒線、大井町線等の各駅周辺の商業地域である。需要者の属性は区内及び他区部の個人経営者或いは店舗事業者が中心であるが、古くから続く店舗も多い為、取引件数は少ない。需給動向は区内の小規模近隣商業地全般が衰退傾向にあったが、駅に近く、利便性も存することから、現在はやや持ち直した感がある。中心となる価格帯は1億円∼1億5千万円程度と思科され、小規模物件では1億円以下も見受けられる。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、米国経済の牽引や長期間の金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格693,000円/㎡
個別的要因市場競争力を阻害する要因は特に認められない。
地域要因地元経営者を主とする商店街のため、土地利用の高度化や開発等が難しい地域であるが、繁華性は良好である。
地域要因の将来予測飲食店や小売店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も同様の土地利用で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏を、品川区の中部及び西部に所在する、東急線及び都営浅草線沿線の商店街と判定した。中小規模の店舗や店舗併用住宅が中心であり、大手資本の参入は少ないため、典型的な需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人又は法人と考えられる。古くから続く店舗も多いため、取引の件数は少な目であるが、周辺住宅地の価格上昇とともに取引価格は上昇傾向を示している。土地の中心となる価格帯は、㎡単価で70万円前後と把握される。
一般的要因緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度63990783691406
北緯 139度71588134765625

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都目黒区三田２丁目１番９東京都目黒区碑文谷１丁目１１１４番７東京都目黒区八雲２丁目２３番８東京都目黒区上目黒５丁目１５３１番２４外東京都渋谷区本町２丁目２６番２２東京都目黒区三田２丁目２０５番４東京都渋谷区恵比寿１丁目１２番１３東京都渋谷区恵比寿３丁目２８番２６東京都渋谷区恵比寿二丁目２５番１１東京都渋谷区初台二丁目１５番１９東京都渋谷区恵比寿一丁目１２番１３東京都渋谷区恵比寿１丁目４０番６東京都品川区小山７丁目５３１番６及び５３１番７東京都品川区上大崎２丁目６３１番１２東京都品川区西五反田２丁目２６番６東京都品川区南品川１丁目２１６番３東京都品川区戸越三丁目９１１番８東京都品川区荏原五丁目２８１番３東京都品川区上大崎１丁目４４４番６８東京都港区六本木５丁目３６２番１８東京都港区南青山５丁目３０６番

参考：近隣駅の地価相場

目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード