東京都品川区上大崎２丁目５７０番１(目黒駅・白金台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,100,000円
2016年01月01日に行った東京都品川区上大崎２丁目５７０番１(東京都品川区上大崎２−１３−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,100,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都品川区上大崎２丁目５７０番１ |
| 住居表示 | 上大崎２−１３−４１ |
| 価格 | 1,100,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 目黒、200m |
| 地積 | 126㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模中層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.7m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡邊豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邊豊 |
|---|---|
| 価格 | 1,100,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 最寄駅への接近性が良好な標準的規模の商業地であり、市場競争力を阻害する要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因 | 目黒駅背後の飲食店と事務所を中心とする商業地域で、賃貸需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR目黒駅に近いが、大通りの背後に位置し、特段の変動要因も認められないことから、当分は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区及び隣接区内における各駅の背後に所在する商業地域一円である。飲食店や事務所が中心で、需要者は不動産業者、個人及び法人投資家のほか、自己の事業の用に供するための飲食店等の経営者も多い。また、相応の容積率が消化でき有効利用が可能な土地については、マンション業者からの需要も認められる。市場の中心となる価格帯は、150㎡程度の土地で総額1億円台中盤と考えられる。 |
| 一般的要因 | 緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。 |
鈴木正則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木正則 |
|---|---|
| 価格 | 1,100,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 |
| 地域要因 | 目黒駅近接の商業地域に属するが、企業収益に改善傾向が見られたため、これが賃料の安定化、地価の上昇傾向に繋がっている。 |
| 地域要因の将来予測 | JR目黒駅近接の商業地域であるが、商業中心から外れて商業繁華性は低く且つ地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内及び隣接区内に位置し、中心商業地域から外れた背後の商業地域である。主な需要者は土地がマンションデベロッパー、不動産業者、不動産投資ファンド等、投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。取引価格は物件の規模、収益力等に応じて3∼5億円程度が主流となっている。 |
| 一般的要因 | 国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度634431 北緯 139度7171419 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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