東京都品川区上大崎２丁目２７０番７０(目黒駅・恵比寿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,050,000円

2017年01月01日に行った東京都品川区上大崎２丁目２７０番７０(東京都品川区上大崎２−６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,050,000円/㎡としました。

東京都品川区上大崎２丁目２７０番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都品川区上大崎２丁目２７０番７０
住居表示上大崎２−６−１２
価格1,050,000円/㎡
交通施設、距離目黒、680m
地積248㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンションが建ち並ぶ山手の住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格1,050,000円/㎡
個別的要因標準地の南隣接地がコインパーキングとなり、閑静な住宅地としての重厚な景観の一部が損なわれている。但し、この利用形態は暫定的と認識される。
地域要因周辺の優良住宅地では、富裕層・資産家による稀少地の一点買いによる高値取引がみられるが、長者丸では稀少地が少なく、高値取引が顕在化し難い。
市場の特性同一需給圏は品川区及び隣接区における名声のある住宅地域。需要者は利便性と住環境重視の高所得者、外国人等の個人を中心に、事業法人、ファンドまで多様。中規模地以上は分割分譲・マンション開発の業者が参入。富裕層の潜在・待機需要が底堅く価格が安定的に推移するが、土地に3億円以上を出せる超富裕層の垂涎の画地が少なく、高値取引は限定的。総額の価格帯は個人で1．5∼5億円、法人は10億円超もある。土地単価は坪330∼400万円が中心。
一般的要因品川区の人口は都の増加率を凌駕。区内の取引件数や建築着工件数は高水準。手頃感のある住宅創出のため画地の細分が進むが、単価は逆に上昇傾向。

吉本博貴氏による調査レポート

不動産鑑定士吉本博貴
価格1,050,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因長者丸と呼ばれる住環境良好な住宅地域であり、富裕層を中心に需要は底堅い地域である。
市場の特性同一需給圏は品川区・港区の他、目黒区・渋谷区等の周辺区を中心とした準優良住宅地域である。対象地周辺は「長者丸」と呼ばれ、住環境、都心への接近性に優れる住宅地域であり、需要は堅調だが、取引件数は少ない。土地の中心となる価格帯は概ね総額2∼3億円前後と把握され、需要者は相続対策などで富裕層や外国人の需要者も見られ、敷地規模によってはデベロッパーや共同住宅を建設し賃貸経営を行う法人投資家等も考えられる。
一般的要因品川区の人口は増加傾向にある。中国等新興国経済に脆弱性が見受けられるが、堅調な米国経済や金融緩和により、緩やかな上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6389499
北緯 139度7157697

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

目黒駅(地価相場 1,010,000円/㎡)恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)不動前駅(地価相場 1,010,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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