地域要因

旧来からの飲食店街で、地元水産業の不振等から商況低迷が続いている。商業用途の需要は低調な中で、住宅地移行が見られる。

地域要因の将来予測

飲食店等が多い旧来からの商業地域で、商況は低迷している。JR本塩釜駅アクアゲート口の整備等に伴う住宅地需要が下支えとなり、地価水準は概ね横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商況が厳しく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引は自用目的が中心と考えられるが、投資目的の需要も皆無とはいえないことも考慮して、比準価格を重視するとともに収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

生活利便性の劣る住宅地域で、移転需要も終息し、地価は横ばい程度で推移している。

地域要因の将来予測

丘陵部に位置する利便性がやや劣る住宅地域で、震災後の移転需要も終息していることから、今後需要は横這いから減少傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も立地しているが、規模が本件標準地程度の画地の場合、市場での価格形成に影響のある取引は自用目的の取引で、収益性が考慮されることは少ないと判断し、本件では収益価格は参考に止め、取引事例比較法により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総じて需要が弱い地域で、震災後小規模開発が行われたがその後の動きはなく、特段の変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した低層住宅地域で、奥の方で小規模住宅開発が行われたが、全体に与えた影響は小さく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増傾向にあったが、横這いに入った。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域でアパート等収益物件の需要は小さく、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、職住接近の地域で、需要は弱いながらもある。

地域要因の将来予測

移転需要もあまり見られなかった熟成した混在地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増を示していたが横這いに入った。

価格決定の理由

アパートの供給過剰状態は続いており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区の整然とした品等良好な住宅地で、住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

品等良好な住宅地域であるが、土地利用形態としては特に変化はない。需要は比較的良好で、当面、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

大学にも近いことから、一部に共同住宅の認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路系統性の劣る住宅地域で、移転需要の終息に伴い地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

低位丘陵地に位置する利便性が劣る住宅地域で、震災後の移転需要も終息していることから、需要は今後横這いから減少傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートも介在しているが、規模が本件標準地程度の画地の市場での価格形成に影響のある取引は自用目的の取引であるので、本件では収益価格は参考に止め、取引事例比較法により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内にあるが、傾斜地で街路条件が劣ることから、地縁者以外から敬遠される傾向にあり、需要は弱含み。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏内にあるが、傾斜地で街路条件や居住環境にやや難があることから、地縁者以外の需要が乏しく、地価水準は微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはファミリータイプを中心にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地勢、街路はやや劣るが、利便性は中位の熟成した住宅地で、需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求めた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

多賀城市東端に位置し、需要は地縁等が優先し、七ヶ浜町被災者の移住需要は収束した。

地域要因の将来予測

熟成した低層住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。七ヶ浜町津波被災者の移転需要により地価はやや上昇を示したが、今は横這いに入った。

価格決定の理由

仙台港背後の栄地区等で働く人のためのアパートは供給過剰傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。