宮城県塩竈市舟入２丁目５番１３２(本塩釜駅・西塩釜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,300円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市舟入２丁目５番１３２(宮城県塩竈市舟入２−１−１２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市舟入２丁目５番１３２ |
| 住居表示 | 舟入２−１−１２−８ |
| 価格 | 36,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 本塩釜、1,400m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
沓澤振作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 沓澤振作 |
|---|---|
| 価格 | 36,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による需給への影響は特に認められない。 |
| 地域要因 | 道路系統性の劣る住宅地域で、移転需要の終息に伴い地価は横這いで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 低位丘陵地に位置する利便性が劣る住宅地域で、震災後の移転需要も終息していることから、需要は今後横這いから減少傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね塩竈市全域であるが、塩竈市域に近い多賀城市・七ケ浜町の一部も含まれる。需要者の中心は主に塩竈市在住の第一次取得者と目される。丘陵地に位置し、道路条件、利便性がやや劣る地域で、移転需要も終息したので需要は少ないが、住宅ローンの低金利を背景に、地価は横這い程度で推移している。市場での中心となる価格帯は200㎡程度の更地で700万円前後で、建物を新築すると2，200∼2，700万円程度になる。 |
| 一般的要因 | 道路系統性の劣る丘陵地上の住宅地域で人気が少なく、かつ移転需要も終息し、需給関係は震災前に戻りつつある。 |
秋元康男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋元康男 |
|---|---|
| 価格 | 36,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側で道路に接面するため、標準的画地と比較すると居住の快適性がやや優れるが、変動状況としては特段の要因は無い。 |
| 地域要因 | パチンコ店やガスタンクが近接する住宅地域。住環境等がやや劣り、需要は弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道背後の住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。住環境や利便性に劣る地域では需要に弱さが見え始めた。地価水準は概ね横這い乃至微減傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩竈市及び隣接する多賀城市、七が浜町の住宅地域。主たる需要者は、圏内の一次取得者及び買替え層である。丘陵地に囲まれた港町のため可住地が少ないが、需要の落ち着きとともに、圏内の住宅地については選好性により二極化傾向が進むと思われる。当地域は、周辺環境がやや劣る既成住宅地域であり、需給は弱含みである。土地は200㎡程度で700万円台前半、同規模の新築戸建住宅2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市内人口、土地取引件数は減少傾向。住宅地需給は概ね均衡しているが、環境・利便性に優る地域とそれ以外で、需要の二極化傾向が進行。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3111354 北緯 141度0307183 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県塩釜市尾島町２８番２宮城県塩釜市港町２丁目２００番宮城県塩釜市舟入２丁目５番１３２宮城県塩釜市花立町３番４宮城県塩釜市牛生町５３番１外宮城県塩釜市貞山通３丁目１２番２９宮城県塩竈市玉川３丁目９１番１０外宮城県塩竈市貞山通３丁目１２番２９宮城県塩竈市北浜２丁目３４番２７宮城県塩竈市尾島町２０番４宮城県塩竈市港町２丁目３０５番宮城県塩竈市花立町２０番２３宮城県多賀城市山王字西町浦３４番７１宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
参考：近隣駅の地価相場
本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)多賀城駅(地価相場 55,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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