地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業所・工場・倉庫等の自己使用を目的とした取引が中心の地域であり、民間の貸工場や貸倉庫が見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は鋳物町の1事例を含む時点の新しい工業地域の5事例から導出され、補修正・要因比較も妥当な範囲内で、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の新興地域の影響を受け、商況はやや低迷しているが、周辺の住宅地域と関連し、変動率は縮小している。

地域要因の将来予測

路線商業地域として顧客の誘引に限界があるため嶋地区等の新興地域に顧客が流出しているが、一定の需要が認められ、地価はこのところ下げ止まりつつあり、同様の傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 貸店舗、貸事務所のほか一般住宅等も見受けられるが、供給に対して需要が弱く、土地価格に見合った賃料が収受できないため、収益価格は低く求められ、しかも想定要素も多く精度はやや劣る。一方、比準価格は、取引にややバラつきが認められるが、現実の不動産取引市場の実態を反映しており、実証的で信頼性の高い価格である。よって、他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

特別の変動要因は見当たらず、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一部にアパート等も見受けられるが、自用目的での取引が中心であるため地価に見合った賃料水準が形成されているとはいい難く、収益価格は比準価格に対し相当低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

住工混在地域であり、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、収益価格は参考に留め、比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動は認められない。

地域要因の将来予測

商業集積が進んだ市内他地域との競合から地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗等の集積度に劣り、総じて自用目的での取引が多いことから賃貸市場の成熟の程度が高いとはいい難く、収益価格は比準価格に対し低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に基づき実証的であり、規範性は高い。よって、規範性に優れる比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心であり、取引事例から求められた比準価格は実証性の高い試算価格である。一方、当地域では、貸工場、貸倉庫等の収益物件はほとんど見られず賃料水準として適正なものが見いだし難いことから、収益還元法の適用は困難であった。よって、用途的に類似する他の標準地、基準地の価格との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

火山活動活発化により激減した宿泊客は警報解除後回復傾向にある。また土砂災害警戒区域。年末に火山性微動が観測され今後不安な要素も見られる。

地域要因の将来予測

宿泊客は回復したものの年末に火山性微動が観測される等不安な要素があることや、団体客の回復はまだ難しく、当分の間土地需要は低調なまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

温泉街の幹線道路沿い既存商業地域で地域内には貸店舗等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心であることから収益価格は採用しない。比準価格は、蔵王温泉地区内の事例が得られなかったため、隣接する市を含む観光地事例を、観光客の推移や地勢等も考量のうえ比較検討し求めたもので、市場性を反映した価格と思料する。そこで比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

嶋地区へ向うための、通過交通量は増加しているが、集客にあまり結びついてない。

地域要因の将来予測

北西方の嶋地区に大規模店舗が集積し、集客力を増しており、当地域の需要は低下傾向にある。景気の回復基調や通過交通量の増加により下落幅は縮小傾向となっているが、今後も地価は下落基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は周辺地域の取引事例が少なく、市内の幹線路及び準幹線路沿いの商業地域の事例により求めたもので、開差が大きく生じているも、試算の根拠が実際の売買のため実証性がある。収益価格はテナントも見られることから直接法を適用したが、敷地は無原価性が強く低位に求められる。自用の店舗・事務所等が多い商業地域であるので、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南方の馬見ヶ崎橋の架け替え工事が完了し、28年12月に供用開始されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心で、民間のアパート等が見られるが、対象標準地の画地条件から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であり収益還元法は適用できなかった。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が高く実証性がある比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

複合ビルからのキーテナント撤退も見られるが、近傍で不動産取引が顕在化するなど不動産需要がやや回復傾向にあり、再開発事業計画も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は取引にあたり一般的に収益性が重視される商業地であるが、県庁所在地の中心部にあるため中枢管理機能やステイタスシンボル的効用を有し希少価値的要素が強く、必ずしも収益性のみにより購入の意思決定が行われる訳ではない。また現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、既成商業地は顧客の流出が見られるが、地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小し横ばい傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続して、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるが、長期に及ぶ地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小して横ばい傾向に推移しつつあり、当分はこの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比較検討して求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定して求め投資採算性を反映した価格であるが、近年新規賃貸ビルの建築がなく賃料水準の把握等でやや説得力に欠け、自己の業務用を目的として取引される傾向にある。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北側の嶋土地区画整理事業の完了から4年以上が経過したが、公的な供給が行われ、取引も活発に行われている。

地域要因の将来予測

隣接する新興地域の発展の影響から、需要が回復しており、当該地域周辺では取引が活発に行われ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心で、民間のアパート等が見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、法令上でも収益性より快適性を重視した規制となっており、利便性がやや低く、収益価格は相対的に説得力が弱い。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が高く実証性があり相対的に説得力の優る比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は現在も顧客の流出が顕著であり、当面は現状を維持するものと予測される。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるものの、長期にわたる地価下落により割安感が生じており、地価は下げ止まりを迎えているものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格である。しかし近年新規の賃貸用不動産の供給がなく、自己所有目的の取引が一般的であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般的な先買い需要は落ち着いたが、次の増税を見越した業者の先買い需要が強く上昇率は横這い。この傾向は続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は、アパート等も介在する戸建住宅の自己使用を目的とした取引が中心の地域に存する。比準価格は実際の売買より求めたもので実証性があるが、次の消費税増税を見越した業者の先買い需要が見られるようになり、取引価格は高止まりが続いている。収益価格は一低専であるために低めとなった。以上の試算価格の特性と、住宅地であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付けかつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。