地域要因

 郊外型店舗への顧客流出から店舗地需要は少なく、事務所地需要も弱いことから、商業地の有効需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

 核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、大型SCへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退している。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、既成商業地域の衰退等により容積率を充足するような建物の想定が困難であり、土地の収益性が低下しているため、収益価格は低位に試算された。このため、商業地ではあるものの、自用目的での取引価格水準により地価が形成されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅及び市中心部に比較的近い住宅地であるが、先行き不透明感からの買い控え傾向等で、需要は低調で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

今後とも青森駅に近く利便性の良好な住宅地域として推移するものと予測され、全般的な買い控え傾向や住宅地の供給過剰感から需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当地域は青森駅に近くアパートも混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取引が支配的であり、当該取引価格水準により地価が形成されている。従って、市場性が反映され実証的で説得力に富む比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市の中心的商業地域で、郊外SCへの顧客流出が続き需要は低調であるが、再開発の動向、底値感から地価下落幅は縮小∼横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当地域は市中心商業地域内に位置し貸しビル等の賃貸物件も多く見られる地域であり、県外資本もみられ県内外の事業者より投資採算性が着目されている。各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められるものの、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、また、代表標準地であるところから広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商店街背後の飲食店、事務所等の建ち並ぶ商業地域で、郊外型大型商業施設等への継続的顧客流出等により、需要は弱含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 市中心商業地域背後の商業地域で賃貸物件も見られるが、自用目的での取引が支配的である。収益価格は土地建物の元本価格に見合った賃料水準の市場が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く相対的に規範性が劣る。従って、市場性を反映し実証的で説得力があると認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

全国的な景気回復により、ここ数年、大手企業の事務所開設などが見受けられたが、北海道新幹線開業に向け新たな企業進出も期待されている。

地域要因の将来予測

国道沿いの業務商業地域であり、今後もほぼ現状程度の商業環境を維持すると予測する。景気回復に加え北海道新幹線開業に向け新たな需要も期待されていることから、地価は弱含み横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域はオフィスビルが多い業務商業地域であり、需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人事業者が中心である。但し、収益価格の試算過程には想定要項が多く含まれている点、都市部のように実証的な還元利回りの査定が困難な点などから、相対的に収益価格の説得力は低い。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

青森港周辺に形成された臨海型工業地域であるが、工業地域としてのエリアが狭いこともあり、地域内の有効需要は弱い傾向にある。

地域要因の将来予測

共同の石油輸送基地が混在しており、今後とも、現状程度で推移するものとみられる。物流、製造関連ともに工業地需要は依然弱く、地価は当分の間、下落幅を縮小しつつも下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の工場がほとんどで賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は行い得なかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、当地域の市場性を反映し、実証的な価格である比準価格を採用することが妥当であると判断し、当市内の工業地の代表標準地との均衡をふまえ、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 中心部の商業地域であるが、一般的要因に記載している理由で、需要は一時より持ち直している。

地域要因の将来予測

 小売店舗街として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。個人消費は緩やかに持ち直しており、底値感も相俟って、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 周辺には貸店舗等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内で100区画を超える大規模な宅地分譲が行われており、需給バランスから既存住宅地に対する選好性は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

現在、地域内で民間業者による大規模分譲が行われており、一時的に住宅地の需給バランスが崩れると見込まれる。但し、地価は底値に近づきつつあるため、当面は弱含み横ばい状態で推移すると予測する。

価格決定の理由

 アパートも見られる住宅地域だが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格が形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の状況に特段の変動はないが、景況感の改善による需要の回復と底値感から地価は横ばいとなった。

地域要因の将来予測

都市中心部に近い既成住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準が低くなってきたこと及び景況感の改善により需要は回復傾向にあることから地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

 当地域は、市街地中心部に近く、アパート、事務所も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって、自用目的での取引価格を基に試算した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市を代表する歓楽街で、景気動向に大きく影響を受ける地域である。今後の景気回復効果の波及にもよるが、需要は依然として弱い。

地域要因の将来予測

当市随一の歓楽街である。長引く地域経済低迷等の影響により客足は鈍く、依然として消費動向は低調である。今後の景気回復効果の波及等にも左右されるが、当分地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。収益価格の査定において、ほぼ実際の賃料を基準に安全性を重視して賃料水準を想定したため、比準価格よりも低位に求められた。よって、各試算価格の有する特徴を踏まえ、市場性を反映し実証的で、より説得力が強いと認められる比準価格を重視し、想定事項を含むが理論的といえる収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路配置のやや劣る既成住宅地域で、住宅地供給圧力や地域経済低迷による買控え等により需要は弱含み、地価は下落（率は縮小）傾向にある。

地域要因の将来予測

アパート等混在の既成住宅地域で、現状維持で推移するものと予測する。土地区画整理事業地等の供給圧力により、需要は弱含みで地価は下落傾向（下落率は縮小）で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 街路配置がやや雑然としたアパート等も混在の既成住宅地域であるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は土地建物の元本価格に見合った賃料水準の市場が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く、また快適性を重視する住宅地域においては相対的に規範性が劣る。従って、市場性を反映し実証的で説得力が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外大型SC等への顧客流出、空店舗の増加に加え、本標準地向い側の老舗家具店破産の悪影響もあり、店舗地需要は減退している。

地域要因の将来予測

飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域だが、近年空店舗が増えつつあり、また平成27年2月に本標準地向い側の老舗家具店破産の悪影響もあって需要は低調で、地価も引続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

柳町通り商店街と称される商業地域で、地域内には貸店舗等も混在しているが、基本的には自用の店舗が中心である。また、貸店舗については商況低迷を反映して空室が目立ち適正賃料が見い出しにくい状況にあって収益価格の精度は相対的に劣る。 よって、信頼性が高い取引事例により求めた、市場の実態を反映し説得力が強い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに周辺の商業地の標準地価格との均衡をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 郊外型店舗への顧客流出から店舗地需要は少なく、事務所地需要も弱いことから、商業地の有効需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

 核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、大型SCへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退している。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空き店舗が賃貸に供されている状況にあり、商業用不動産の賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益価格は低位に求められた。当地域においては、自用目的での取引がほとんどで、当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや繁華性の劣る準工の商業地域であるが、周辺の住宅地との価格帯の近接により、下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

青森市中心部に近接する飲食店、コンビニ、駐車場、住宅等が混在する商業地域で、南側に近接する本町飲食店街の商況の低迷により、地価は弱含みに推移している。

価格決定の理由

青森市の中心部に近接する商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、本町飲食店街の商況の低迷により、空店舗も見られる状況であり、収益価格の規範性はやや弱い。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

元々流通業務地域の色彩が強い地域であったが、隣接地ではパチンコ店の跡地が宅地分譲されているなど、住宅地域への移行が進んでいる。

地域要因の将来予測

「野内駅」が平成23年に近接地へ移転し、最近、地域内では遊技場跡地を宅地分譲するなど、今後は住宅地域への移行が進むと予測される。工業地の需要は少なく、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 市内の工業地は自己業務用として取得することが一般的であり、貸工場等の賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。比準価格の試算に際しては、数少ない工業地の事例から地域的特性の類似した、相対的に規範性の高い事例を重視した結果、実証的な価格を試算することができた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 生活利便性が良好な当市中心部に近い住宅地域である。地価の底値感から宅地需要は回復傾向にあり、下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

 浪館通りの北西側に一般住宅とアパート等が混在する住宅地域である。地価の底値感から下落幅は縮小傾向にあるが、区画整然とした新興住宅地に需要は集まる傾向にあり、当地域に対する需要は弱含んでいる。

価格決定の理由

 青森市中心部に近接する生活利便性が良好な住宅地域である。戸建住宅のほかアパート等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は比準価格より低位に求められた。居住環境が重視され、自用目的での取引が支配的と認められる地域で、当該取引価格を指標として地価水準が形成されているのが一般的である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駐車場の未整備に加え店舗の協業化もみられない旧来からの商店街であり、郊外の大型店舗等への顧客流出が続き需要は減退、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

 銀行や医院のほか米屋、眼鏡店等が建ち並ぶ旧来型の商店街で、駐車場の未整備に加え店舗の協業化がみられず、郊外の大型店舗等への顧客流出が続き、今後も地域の衰退に伴い地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内には賃貸物件も散見されるが、自己使用目的での取引が支配的である。賃貸需要が極めて低いことから、収益性が取引価格に与える影響は比較的小さいと思われる。よって、対象地域は商業地域であるが、本件においては現実的、信頼的と認められる取引事例により求めた比準価格の採用を適正、妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店が多い商業地域であるが、客足は年々減少傾向にあり、商業形態の変化に伴い土地需要は弱く、地価も若干ながら下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 飲食店舗を中心とした商業地域として推移してきたが、地域経済の低迷等により、商況は停滞傾向にあり、事務所等も見られる等変化しつつあり、今後の地価は景気動向に相当程度左右されるものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には収益物件も混在するが、近年は賃貸需要は弱く周辺賃料との均衡の観点から投下資本全てが回収可能な賃料の設定は困難であり、収益価格は低めに試算され、理論的とはいえるものの想定事項も介入することから、比準価格に比べ信頼性が劣るのは否めない。よって対象地域は商業地域ではあるが、市場価値を表示し信頼的と認められる比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の利用状況に変化はないが、当地域に対する有効需要は回復感が認められ、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

青森市中心部との接近性に恵まれた住宅地域であり、明るい兆しが散見されつつある景気動向等から、地価は安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。青森市中心部に近く、アパートも混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が支配的かつ一般的であり、また取引価格の水準を取引の指標として価格が決定されているのが実情であるところから、比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性は割合良好だが、土地区画整理等により郊外の良好な住宅地が大量供給され、当地域の住宅地に対する需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

市中心部に比較的近い熟成した住宅地域だが、南方郊外の区画整理等による良好な住宅地の大量供給等により需要はやや低調である。しかし、地価は既にかなりの低水準で、今後下落率は縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

市の中心部に比較的近く、生活利便性も割合良好なため周辺にアパート等も見られるが、戸建住宅地需要が主で自用目的での取引が中心であり、当該取引価格水準で地価が形成されている。 そこで、信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 店舗等も混在する既存住宅地域。生活利便性は良好であるが区画整然とした新興住宅地に需要が集まり、当地域に対する需要はやや低調である。

地域要因の将来予測

 店舗等が混在する利便性が比較的良好な住宅地域であるが、店舗需要は弱く、住宅需要も区画整然とした新興住宅地へと集まる傾向にあり、当地域に対する需要は弱含みである。

価格決定の理由

 店舗にアパート等も混在する生活利便性が比較的良好な住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。当地域においては自用目的での取引が支配的と認められ、当該取引価格を指標にして地価水準が形成されているのが一般的である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。