地域要因

JR駅の徒歩圏内に在り、低廉な価格で供給される区画整理事業地区住宅地との競合があるものの、接近性等から比較的堅調な宅地需要が見られる。

地域要因の将来予測

地域に特段の変動はなく、当面現状で推移するものと思われるが、最近の景気動向による宅地需要の回復が見られる反面、区画整理の宅地供給圧力もあり、地価は横這い乃至若干弱含み傾向を見せるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が見当たらず、また戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外ほとんどなく、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。採用した取引事例は長都駅を最寄駅とする周辺類似住宅地域に属する比準性が高いもので、これらから求めた比準価格が客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の新興住宅地域で、徐々に住宅の建込みが進捗しつつある地域であるが、周辺の区画整理による供給圧力から、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

市郊外の新興住宅地域。戸建住宅の建込みが進みつつある地域ではあるが、周辺一帯では依然として宅地の供給が続き、この影響から地価もやや弱含みで推移することが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の一画に在り、アパ−ト等の収益物件が見当たらず、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。標準地と同じみどり台地区内の周辺類似住宅地域に在る規範性に優れた取引事例から求めた比準価格が、客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な区画整然とした住宅地で一定の需要が見込める地域ではあるが、周辺の区画整理による宅地供給の影響を受け、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

住環境良好な区画整然とした住宅地域で、この定評から需要は見込める地域であるものの、地域周辺の区画整理等による宅地供給の影響もあり、地価は今後共若干弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が見当たらず、また戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外ほとんどなく、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。採用した取引事例は全て規範性に優れたものとは言い難いが、周辺の類似住宅地域に在る事例から求めた比準価格が客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新千歳空港IC近くに流通施設を主とした「新千歳空港ロジスティクスセンター」の分譲が開始（平成27年4月）され、需要の競合等が予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 企業におけるデフレマインドからの脱却は容易ではなく、中小工場・流通倉庫等の新規による設備投資は少なく、工場関係の賃貸市場も極めて低調で賃貸物件は殆ど見られない。賃貸市場が成立していないため収益価格は試算し得なかった。近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であり、代表標準地からの検討を踏まえた上で実際の土地取引を基に実勢価値を適正に反映する比準価格を採用し、昨今の工業地需要の動向等も考慮して、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

景気不安要因、今後も続く地域周辺での区画整理による宅地供給過多による宅地間の競合も激しく、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

市郊外の住宅地域。戸建住宅の建築が見受けられる地域ではあるが、宅地の供給過多もあり、この影響から地価もやや弱含みで推移することが予測される。

価格決定の理由

一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引が低調で収益物件自体の賃料も低い事から収益価格はマイナスとなり収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては現実的な取引から不動産の経済価値を適正に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に千歳市における人口動向・建築着工動向、更にあずさ地区・北陽高校前地区等の分譲住宅販売動向も加味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

臨空工業地区に比べ、北信濃、上長都工業地区への需要は弱く、工業地域間の競合もあり、地域の工業地取引は少なく地価も下落傾向を続けている。

地域要因の将来予測

地域は今後も同様な利用状況で推移するものと思われる。景気動向を反映した企業の投資意欲の回復傾向が窺えるものの、市内の空港周辺の工業団地との競合もあり、需給、地価共弱含み傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場等がほとんどの地域で、事業者向けの賃貸市場は形成されておらず収益価格は得られなかった。比準価格については、地域の土地取引は乏しく、広域的な工業地の取引事例を採用したが、これらが比準性に優れたものばかりとは言い難いものの、手法に客観性が認められるためこれを標準として、今後の工業地、業務用地需要の動向予測も加えた結果、比準価格をそのまま採用、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内中心部からの接近条件に劣る市街地外周部付近の住宅地域。利便性が劣ることに加え、住宅供給過剰の影響等もあり、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地としては熟成した地域。中心市街地から遠い利便性の劣る住宅地域であることに加え、市街地郊外における宅地供給過剰の影響等もあり地価は下落傾向。今後も同様の状況が続くことが予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は市街地郊外の戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は殆んど見当たらず賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算し得なかった。一方、比準価格は近隣地域周辺の類似地域内に存する比較検証性の高い取引事例から試算された市場性を適切に反映する価格と認められる。自己使用目的での取引が支配的である地域の現状を鑑み、代表標準地との検討を踏まえた上で比準価格をそのまま採用する事が妥当と判断し、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

やや人気薄の地域であることに加え、宅地供給過剰による新造成宅地への需要シフト等の影響もあり、当該既成住宅地への需要は減退している。

地域要因の将来予測

戸建住宅にアパートも散見される住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測。地域北側の数箇所（北陽高校前、みどり台等）で区画整理の分譲地販売が今後も続き、当該地域の地価水準は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域内はアパートも一部で見られるが、戸建住宅等の自用目的での利用が中心の地域である。収益面からの検証として収益価格を試算したが、本件における土地に帰属する純収益が少額であるため、想定要素の如何によっては大きく価格が変動する傾向にあり、規範性がやや劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で実際の取引価格を基に試算した市場性を適切に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見当たらないものの、一般的要因を反映して不動産需要は弱く、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として潜在的に需要の見込める地域である。しかしながら、近隣の区画整理事業及び景気の低迷等から地価は下落傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内はアパートも一部で見られるが、戸建住宅等の自用目的での利用が中心の地域である。収益面からの検証として収益価格を試算したが、本件における土地に帰属する純収益が少額であるため、想定要素の如何によっては大きく価格が変動する傾向にあり、やや規範性に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で実際の取引価格を基に試算した実勢価値を客観的に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見当たらないものの、一般的要因を反映して、需要は弱く地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、今後もアパート、戸建の混在型住宅地として現状維持と予測する。市内各所で宅地開発等による供給過多が見受けられ、中心部に近く利便性の良い当該地域の地価水準も下落傾向にある。

価格決定の理由

アパート等も混在する住宅地域で、共同住宅は単身用・家族用と様々であるが、市内全域で貸家の供給過多により賃料水準が低下し、これを反映し収益性が低く求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、市内中心部の不動産仲介の売り情報と、千歳市内の分譲地の販売動向も加味し、更に代表標準地との検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。

地域要因

全般的な既存商業地への需要の回復の遅れと、繁華性に優れた他の路線商業地との競合から、当該地域の宅地需要はやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

千歳市の中心的商業地域からはやや離れて位置する幹線道路沿いの商業地域で、車両の通行量は多いものの、地域の繁華性が比較的薄く、活発な商業地需要は見込めず、地価も若干弱含み傾向を見せるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は比較的交通量の多い幹線道路沿いの商業地で、自用の店舗が中心の地域となっている。一部に賃貸物件も見受けられるものの、総じて事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。この地域特性から、市内の商業地域に所在する類似性を有する取引事例から試算した比準価格は、客観的に取引市場を反映するものとしてこれを重視し、店舗賃料を基に試算した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた結果、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

全般的な既存商業地への需要の回復の遅れと、繁華性に優れた他の路線商業地との競合から、当該地域の宅地需要は依然弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は比較的交通量の多い幹線道路沿いの商業地で、自用の店舗がほとんどの地域となっており、一部に賃貸物件も見受けられるものの、総じて事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。従って市内の広範な商業地域に所在する類似性を有する取引事例から試算した比準価格は、客観的に取引市場を反映するものとしてこれを重視し、店舗賃料を基に試算した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

低廉な価格で供給される区画整理による住宅地との競合があるものの、地域の住環境と接近性等の良さから、比較的堅調な宅地需要が見受けられる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成した住宅地で、今後も現状で推移すると思われるが、最近の景気動向による宅地需要の回復から需給も持ち直しつつあり、地価も横這い乃至微減傾向を見せるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が見当たらず、また戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外ほとんどなく、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。採用した取引事例は全て規範性に優れたものとは言い難いが、周辺の類似住宅地域に在る事例から求めた比準価格が客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動はないが、交通接近条件が劣る当該地域への需要は弱く、地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

交通条件の劣る既成住宅地への需要は弱く、地価は下落と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は周辺も含めてアパートが見られず戸建て住宅が多数を占め、取引は自用目的が中心である。賃貸のアパートを想定し収益価格を試算したが、新規に土地を購入してアパートを経営するような地域ではなく、投資に対応する賃料は取れない。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価格も安定しているが、一般的要因を反映して、今後不動産需要に影響が出る可能性がある。

地域要因の将来予測

JR駅まで徒歩圏内に位置する利便性の良好な住宅地域。比較的人気の堅調な住宅地ではあるが、郊外における住宅地の過剰供給等が今後地価水準に影響を与える可能性も考えられる。

価格決定の理由

近隣地域内においては駅への接近条件の良さから木造アパートの他、鉄骨造りの共同住宅も見受けられるが、貸家の供給過多により、賃料水準は下落傾向にあり、収益価格は低位に算定された。需要者の行動目的は、戸建住宅の自用が殆どで、通常一般的な地価水準での取引が中心と考えられる。収益性よりも自用目的での取引が中心である地域的特性から、代表標準地からの検討を踏まえた上で比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

地域要因

供給が限定的な既成住宅地域であるが、新造成の区画整理事業地や接近条件等に優れた住宅地との競合から、地域の宅地需要は若干の弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内には格別の変動要因はなく、今後も比較的利便性の良い既成住宅地として現状維持と予測する。地価水準は地域経済の長期低迷、市内各所における宅地開発の影響等により、若干の弱含み傾向にて推移と予測する。

価格決定の理由

 生活利便性の比較的良好な地域要因からアパート等も一部で見られるが、古くから戸建住宅等の自用目的での取引が中心で賃貸物件に対する需要が多い地域とは言えず、地価に見合った適正な賃料把握が困難で、収益価格は低位に求められた。また、収益性よりも快適性を重視する自用目的での取引が中心である地域的特性から、取引価格を基に試算した市場性を適正に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前通り沿いの商業地域であるが、中央大通沿いに店舗需要は移っている。郊外型店舗への顧客の流出等もあり、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

駅前商業地域であるが、中央大通沿いに店舗需要は移っており、空地もやや目に付く状況にある。郊外型店舗への顧客の流出等もあり、地域の土地需要は弱含みで、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同じ千代田町内を含む周辺類似地域内の取引事例から比準して求めたものであり、信頼性は高い。収益価格は不動産の収益性を示す理論的価格であるが、本件における土地に帰属する純収益が少額であるため、想定要素の如何によっては大きく価格が変動する傾向にあり、やや規範性に劣る。よって、市場性を適正に反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考程度とするが地域の商業用不動産市場の動向も勘案して、上記の鑑定評価額と決定した。