地域要因

江戸時代の長崎街道の「宿」として、再度観光拠点として復興すべく、様々な施設が建設されたが、集客力は強くはなく、空家も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用の利用目的の古い建物が殆どで、投資目的で取引がなされることは予想困難と考えるとともに、収益性を追求して取引価格を決定する状況には至っていない。よって、実際の取引価格に基づく取引事例により試算し、市場の実態を反映する比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等からの検討を勘案して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道背後の農地等も散見される既存住宅地域であるが、特段の変動要因は見当たらない。ミニ開発以外の周辺での取引価格はやや低迷している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成住宅地域で特段の変動要因はないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測される。地価は下落傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

当該近隣地域は、周辺に農地が残る既存住宅地域であり、自用目的の利用が主であるため賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用は見送った。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用したため、規範性は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を検証の上で、さらに周辺住宅地の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自動車関連施設中心の路線商業地域で新規参入は少なく、地価は引き続き下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域内では、自用の利用目的の建物が支配的で、収益目的で取引されることは殆どないため、収益性を追求して取引価格を決定する状況には至っていない。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用したため、規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺商業地の需給動向を勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、郊外の既存住宅地域であり現段階では地域要因に格別の変動はない。需要者は、地縁者等にほぼ限定され、地価は、やや下落傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、熟成した住宅地域で変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。取引市場における需要は弱含み気味であり、地価水準は未だ下げ止まっておらず、当面、下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、八幡西区の郊外に存する、農家住宅が散見される住宅地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に十分に留意して事例を採用した上、比準過程の各種補修正も妥当な範囲内で適切に行なったため、説得力を有する価格を試算できたものと思料する。収益価格は、地域的特性や公法上の規制の制約などから試算し得なかった。よって、本件では、地域的実情等を十分に考量した上、比準価格を採用し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないものの最寄り駅まで距離があり利便性の劣る既存の住宅地に対する選好性は低く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

郊外に中規模の戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持すると思われる。最寄り駅まで距離があり利便性の劣る住宅地に対する需要は低く、地価は弱含みが続くものと予測する。

価格決定の理由

郊外に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用の土地の取得又は複合不動産の取引が支配的である。地域内にアパートなどの収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないと判断されることから、収益価格は試算することができなかった。よって本件においては、居住の快適性を主要な選択指標とする市場参加者の観点に立って、比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後の中心部近くの既存住宅地である。周辺でミニ開発や住宅の建替え等が行われており、地価の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域内に特段の変動要因はないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測される。地価水準の下落幅は縮小傾向にあるものと思料される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的が主な利用の既成住宅地であるため、元本としての土地価格に見合った賃料が収受し得ないこと等の理由から、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は類似地域より信頼性のある取引事例を採用したため、規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺住宅地の需給動向を勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの近隣型の商店街であるが、郊外型大型店へ顧客は流出し、閉鎖店舗も多く見られ、新規参入は殆ど見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗の閉鎖に伴い、商業地としての古式化が進行し、住宅地化も懸念される地域である。自用の利用目的の古い建物が殆どで、収益性を追求して取引価格を決定する状況には至っていない。よって、実際の取引価格に基づき、市場の実態を反映する比準価格に重心を置いて、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地の価格等からの検討を勘案して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の住宅団地である。大きな変動要因は見当たらず、地価水準は下落傾向であるが下落率は縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅を中心とする既存住宅地である。比準価格は規範性ある取引事例より求めたもので実証的な価格である。自用目的を主とする建物が支配的な地域であるため、また、土地価格に見合う賃料水準がやや未成熟なため収益価格が比準価格に比べやや低く求められた。本件では、居住の快適性の観点から比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、前年対象標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

両側に歩道を有する整備された街路の供用が開始されたが、繁華性の乏しい旧来型の商業地に対する需要は低調で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

街路整備事業が完了し街路は拡幅されたものの、連たん性がなく賑わいが乏しい既存の商業地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われ、地価水準は依然弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗や事業所などが中心で収益物件は少なく、新規の賃貸事例の収集や賃料水準の把握が困難な面もあり、収益価格は相対的に信頼性が低いと思われる。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集しているものの、いずれも店舗構成の程度などが類似する価格牽連性の強い事例で、規範性が認められる。よって本件においては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からのアーケード商店街で地域内に特段の変動要因はないが、空き店舗も多く、商況が劣るなか、地価の下落は継続している。

地域要因の将来予測

直方中心部のアーケード商店街であるが、空店舗等も多く、近年の直方都心部の商況を反映して、当分の間は衰退傾向が続くと予測。地価水準も大きな下落傾向で推移している。

価格決定の理由

 近隣地域内では、店舗等の賃貸も見られるが、現況下では空店舗が非常に多く、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに比準価格も取引事例が少なく、両試算価格に優劣はつけ難い。やや自用目的の取引が多いことと収益価格を求める際に想定要素を含むことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域、及び周辺地域において特に考慮すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、集積度は低いが、鞍手町の中心的な近隣商業地域である。最近は、隣接する市町の大規模店舗に顧客を奪われ衰退気味である。自己所有の店舗が多く収益獲得を目的とした店舗等は殆どないことから収益価格は、多少、低位に試算された。以上のことから、同一需給圏を広く捉えて査定した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動要因はない。区画整然とした住宅地であり、地価は下落から微減傾向へやや持ち直しの傾向が見られる。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。区画整然とした住宅地であるが、地価水準は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が収受できないため、収益価格の算定は断念した。自用目的での取引が中心であり、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、住宅地の需給動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。