福岡県直方市知古１丁目２６９番１(筑豊直方駅・直方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,900円
2017年01月01日に行った福岡県直方市知古１丁目２６９番１(福岡県直方市知古１−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県直方市知古１丁目２６９番１ |
| 住居表示 | 知古１−７−５ |
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 直方、1,000m |
| 地積 | 168㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い利便性の良い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西3.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉崎武雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉崎武雄 |
|---|---|
| 価格 | 32,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 県道背後の中心部近くの既存住宅地である。周辺でミニ開発や住宅の建替え等が行われており、地価の下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域内に特段の変動要因はないことから、当分の間現状のまま推移するものと予測される。地価水準の下落幅は縮小傾向にあるものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直方市及び隣接する周辺市町の住宅地域である。需要者は直方市及び隣接する八幡西区南部に地縁を有する個人が中心である。街路条件が劣るため、価格にばらつきは見られるが、取引される価格帯は概ね170㎡程度で500万円前後と思料される。 |
| 一般的要因 | 人口減や高齢化問題はあるが新規分譲住宅地の取引は堅調に推移している。既存住宅地の取引は低調なため、全体としての地価は依然下落傾向にある。 |
西澤義男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤義男 |
|---|---|
| 価格 | 31,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 地域内に特段の変動要因はないが、筑豊直方駅に近く利便性が高い割に、街路幅員が狭いため、地価の下落傾向は続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の一般住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分の間、現状にて推移すると予測する。地価水準は経済情勢や老齢化等で需要がやや弱含み、下落傾向は改善されながらもしばらく続くものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直方市を中心とし周辺市町村を含む圏域と判断した。筑豊直方駅近くの既存の一般住宅を中心とする地域であるが、直方市においてはイオン周辺の区画整理事業による新興住宅団地を除き、基本的には地縁的選好性が強く、外部からの流入者は少ない。近年の不動産不況の影響で当該標準地を含む不動産の需給は弱含みで、土地のみの取引は少なく、需要の中心は建物付の中古物件となり、総額で1000万円∼1500万円である。 |
| 一般的要因 | 直方地区の経済は緩やかに回復。企業の業況判断は改善、個人消費は持ち直し、住宅投資は堅調に推移、雇用情勢は改善している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 河辺・湿原・沼沢地植生,人工地植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7545659 北緯 130度7261768 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県直方市古町８７０番外福岡県直方市大字上新入字乙井樋２２４３番３２６福岡県直方市溝堀３丁目４４２６番１外福岡県直方市大字直方字御館山６６７番６０福岡県直方市須崎町１６５番２福岡県直方市上新入字松芳１７７６番１５福岡県直方市大字上新入１７７６番１５
参考：近隣駅の地価相場
筑豊直方駅(地価相場 26,900円/㎡)直方駅(地価相場 29,400円/㎡)感田駅(地価相場 26,900円/㎡)新入駅(地価相場 27,150円/㎡)遠賀野駅(地価相場 26,900円/㎡)南直方御殿口駅(地価相場 31,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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