福岡県直方市大字上新入２２４３番３２６(直方駅・南直方御殿口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,200円

2017年01月01日に行った福岡県直方市大字上新入２２４３番３２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,200円/㎡としました。

福岡県直方市大字上新入２２４３番３２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県直方市大字上新入２２４３番３２６
住居表示 
価格15,200円/㎡
交通施設、距離直方、2,700m
地積303㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

木原正人氏による調査レポート

不動産鑑定士木原正人
価格15,100円/㎡
個別的要因不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。
地域要因地域要因に大きな変化は見られないものの最寄り駅まで距離があり利便性の劣る既存の住宅地に対する需要は低迷し、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測郊外に中規模の戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われる。利便性の劣る既存の住宅地に対する需要は低く、地価は弱含みが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、直方市及び周辺市町を含む範囲の住宅地域である。需要者の中心は、直方市内の居住者及びその世帯分離者、地域に地縁性を有する者などと思われる。最寄り駅などから相当距離があり利便性が著しく劣り、周辺地域での居住環境の良好な住宅地の供給もあって、既存の住宅地に対する選好性は相当低く、需要は依然として低迷している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで500万円程度、新築の戸建物件で総額2000万円程度である。
一般的要因地域の人口減少と高齢化の進展による宅地需要の減少から不動産市況は弱含みで推移し地価の下落が続いているが新規の分譲地は堅調に推移している。

吉崎武雄氏による調査レポート

不動産鑑定士吉崎武雄
価格15,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の住宅団地であり、特段の変動要因は見当たらない。駅から遠く生活利便性が劣る当該地域の需要は低迷している。
地域要因の将来予測利便性が劣る郊外の住宅地域のため需要は弱く、当分の間現状のまま推移するものと予測される。地価は下落傾向が続くものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、直方市及び隣接する周辺市町の住宅地域である。需要者の大半は直方市に地縁を有する個人が中心である。当該地域は最寄駅から距離のある郊外型住宅団地であり、利便性が劣る地域であるため、居住環境の優れる新たな住宅開発等によって、価格水準は依然下落傾向にある。取引される土地の価格帯は概ね300㎡程度で400∼500万円程度と思料される。
一般的要因人口減や高齢化問題はあるが新規分譲住宅地の取引は堅調に推移している。既存住宅地の取引は低調なため、全体としての地価は依然下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度7467609
北緯 130度7083951

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

直方駅(地価相場 29,400円/㎡)南直方御殿口駅(地価相場 31,900円/㎡)筑豊直方駅(地価相場 26,900円/㎡)新入駅(地価相場 27,150円/㎡)勝野駅(地価相場 31,900円/㎡)感田駅(地価相場 26,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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