福岡県直方市古町８９６番(直方駅・筑豊直方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
34,500円
2017年01月01日に行った福岡県直方市古町８９６番(福岡県直方市古町９−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県直方市古町８９６番 |
| 住居表示 | 古町９−３５ |
| 価格 | 34,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 直方、400m |
| 地積 | 244㎡ |
| 形状 | (1.0:5.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗が建ち並ぶアーケードのある商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.5m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西澤義男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西澤義男 |
|---|---|
| 価格 | 34,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路が標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 旧来からのアーケード商店街で地域内に特段の変動要因はないが、空き店舗も多く、商況が劣るなか、地価の下落は継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 直方中心部のアーケード商店街であるが、空店舗等も多く、近年の直方都心部の商況を反映して、当分の間は衰退傾向が続くと予測。地価水準も大きな下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直方市や周辺の市町に形成されるアーケード商店街や路線商業地域等も含む商業地域の範囲である。直方市に地縁性を有する個人事業者が中心的な需要者であるが、当該地域は、閉鎖店舗も増え、空室率も高止まりである。顧客流入量も減少傾向にあり、不動産の取引もほとんどなく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 |
| 一般的要因 | 直方地区の経済は緩やかに回復。企業の業況判断は改善、個人消費は持ち直し、住宅投資は堅調に推移、雇用情勢は改善している。 |
木原正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木原正人 |
|---|---|
| 価格 | 34,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路が標準的な画地と判断される。不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。 |
| 地域要因 | 周辺商業施設への顧客流出の影響等もあり、地域内では空き店舗も目立ち、旧来型の商業地に対する需要は低調で地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 空き店舗が多く見られるアーケード商店街で、郊外型の大規模店舗などへの顧客流出により地域の衰退が続いている。地域の店舗地に対する需要は低迷が続いており、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直方市及び周辺市町に及ぶ範囲の旧来からの商業地域である。需要者の中心は、概ね直方市内に地縁性を有する個人事業者などである。近隣地域内の商業施設には顧客を誘引する力は弱く、郊外の店舗や域外への顧客流出が続いている。直方駅に近接した大規模店舗の郊外への移転もあって、商店街の空洞化と衰退傾向に歯止めがかからない状況にある。当該地域における商業地の取引は極めて乏しく取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 郊外の幹線道路沿線に商業施設が進出して賑わいが増す一方で、既存の商業地域は高齢化や後継者不足から需要は依然として弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7471335 北緯 130度7279659 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県直方市大字頓野字十堂１４９５番７福岡県直方市大字上新入字乙井樋２２４３番３２６福岡県直方市溝堀３丁目４４２６番１外福岡県直方市大字直方字御館山６６７番６０福岡県直方市須崎町１６５番２福岡県直方市上新入字松芳１７７６番１５福岡県直方市大字上新入１７７６番１５
参考：近隣駅の地価相場
直方駅(地価相場 29,400円/㎡)筑豊直方駅(地価相場 26,900円/㎡)南直方御殿口駅(地価相場 31,900円/㎡)感田駅(地価相場 26,900円/㎡)新入駅(地価相場 27,150円/㎡)あかぢ駅(地価相場 31,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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