福岡県直方市大字頓野３８７０番１(感田駅・筑豊直方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,200円
2017年01月01日に行った福岡県直方市大字頓野３８７０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県直方市大字頓野３８７０番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 直方、1,500m |
| 地積 | 441㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 医院兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗併用住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北16.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木原正人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木原正人 |
|---|---|
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面する街路は拡幅されたが、繁華性の低い郊外の既存の商業地に対する需要は低く、街路整備の影響は小さい。 |
| 地域要因 | 両側に歩道を有する整備された街路の供用が開始されたが、繁華性の乏しい旧来型の商業地に対する需要は低調で地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路整備事業が完了し街路は拡幅されたものの、連たん性がなく賑わいが乏しい既存の商業地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われ、地価水準は依然弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直方市や周辺市町の中心部周辺や幹線道路沿線に形成された商住混在する商業地域と思料する。需要者の中心は、自用目的の事業者又は収益目的の不動産業者などである。近隣地域周辺での商業施設の新規出店などは見られず、大規模SCなどへの顧客流出により、旧来型の商業地に対する需要は低迷している。周辺地域における商業地の取引は極めて乏しく、規模や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 郊外の幹線道路沿線に商業施設が進出して賑わいが増す一方で、既存の商業地域は高齢化や後継者不足から需要は依然として弱含みで推移している。 |
吉崎武雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉崎武雄 |
|---|---|
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 県道の整備は完了したが特段の変動要因は見当たらない。旧来の既存商業地域の需要は弱含みで、地価は引き続き下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道の整備は完了したが地価を好転させる特段の変動要因はなく、新規出店等は見受けられない。当分の間現状のまま推移するものと予測され、地価は引き続き弱含みで推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直方市を中心とした商業地域で、個人及び地場の法人事業者が中心的な需要者である。大型商業施設の出店により顧客流出が進み、地域は沈滞傾向であり、需要も少なく地価は弱含みで推移している。よって、取引される価格帯にバラつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 郊外型路線商業地域が充実してきている半面、中心部のアーケードや既存商業地は高齢化や後継者不足の影響で需要は弱含み傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7518968 北緯 130度7409341 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県直方市古町８７０番外福岡県直方市大字頓野字十堂１４９５番７福岡県直方市大字上新入字戸井ノ上２３８２番２外福岡県直方市大字頓野字小路７６７番１福岡県直方市須崎町１６５番２
参考：近隣駅の地価相場
感田駅(地価相場 26,900円/㎡)筑豊直方駅(地価相場 26,900円/㎡)直方駅(地価相場 29,400円/㎡)遠賀野駅(地価相場 26,900円/㎡)南直方御殿口駅(地価相場 31,900円/㎡)新入駅(地価相場 27,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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