地域要因

福岡市早良区の西新地区の著名な商業地域であるが、商店街としての土地需要はマンション素地とは異なるが地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の西新周辺及び隣接する中央区の同一需給圏より取引事例を収集及び採用し、各修正及び補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが、今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け周辺の地価公示価格等の均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

西新駅に近く、分譲マンションが多く見られる地域であり、マンション需要の高まりにより、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は居住環境が良好な住宅地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、ファミリータイプのマンションや戸建住宅が多く見られる。開発法による価格は、各項目設定は現実のマンション市況を反映し実体的であるが、想定要素も含まれているためやや規範性に欠ける。比準価格は、地下鉄空港線の駅を最寄駅とし状況が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

明治通り沿いの商業地域で西新駅にも近いため一定の繁華性がある。店舗付マンション等の用途の多様性もあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は明治通り沿いの商業地であり、周辺は店舗や事務所ビル等が多く見られる。収益価格は、各種設定が現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、繁華性等が比較的類似した商業地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

生活利便性の進展がある七隈線沿線の既成の住宅地域で、住宅地需要は概ね堅調に推移しており、地価水準も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とし、アパート等も散見される住宅地域で、今後もこのような利用状態が続くものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性のある取引事例から試算できており、精度も認められた。収益価格は、公法上の規制が1低専で地積や容積率等の観点から、経済合理的な賃貸経営想定が困難であるため適用できなかった。居住の快適性を指向する自己利用目的の取引が市場において支配的であることから、市場の実情を最も反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

早良区内でも特に人気の高い優良な住宅地域であり、富裕層を中心とした需要の高まりやマンション適地の希少化を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、周辺に高層マンションが増加しつつあるなど、需要の強さがうかがわれ、地価は、まだしばらくは強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も散見されるが、土地価格の上昇に対して賃料が遅行的であることから、収益価格はやや低目に試算されたと思料する。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れ住環境も良好なマンションエリアである。マンション用地の需要は旺盛で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

開発法による価格は想定建物等に各種想定要素が介在するもののディベロッパー等の投資採算性を反映した価格である。比準価格は実際に取引された価格を基に試算した市場性を反映する価格である。本件においては、マンション適地であるため比準価格と開発法による価格を関連付けて、マンション用地の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市営地下鉄空港線背後の既存住宅地域。生活利便性に優り、人気が高い地域である。住宅用地としての希少性から、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されるものと予想される。住宅需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか、賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、主に居住の快適性・生活利便性を重視する低層住宅地域である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し、且つ実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市営地下鉄空港線に近い商業地域。生活利便性に優り、一定規模以上のマンション適地対する需給は逼迫しており、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、成熟した中高層店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地であり、今後も現況の利用状態が維持されるものと予測する。地価水準は、高い交通利便性を背景に上昇傾向が続くものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は地下鉄駅に近接し、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価格と比して賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西新駅に徒歩圏内にあり、周辺は文教施設が多く、良好な居住環境を反映して住宅地需要は高く、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は文教施設が多く見られる地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅や中層共同住宅等の収益物件が混在している。収益価格は、各種設定は現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、最寄駅への距離等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿線の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、地下鉄沿線の投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域である。利便性の高い地域においては、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺との地価水準均衡化及び幅員が狭い地域では広い土地を100㎡程度に区画割りして高額で建物付分譲するため、地価上昇を強めている。

地域要因の将来予測

敷地の細分化再販や低層アパート建設のための仕入取引が見られ、周辺との地価バランス上割安感があり、地価上昇。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄沿線背後の既存住宅地事例を採用したが、売買目的による取引価格のバラつきが大きいものの現実市場性を反映している。収益価格は現状収益力の反映としては比準価格に近く、地価形成上の支配力はやや高いと考えられる。ただ今後地価上昇が続けば、低層アパートの収益性が連動していくには限界があり、本件では比準価格を幾分重視すべきと判断し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

都市部に近い一般住宅地はもとより、高級住宅地の需要は強含みであり、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

都心部に近い富裕層向けの優良住宅地に係る需要は堅調で、周辺エリアの分譲マンション用地への需要も旺盛であり、ホークスタウンの再開発も相俟って、地価は上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な分譲住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であるため、賃貸市場が未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。本件では品等の高い一般住宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的には一年間の地域要因の変動を考慮の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。

地域要因の将来予測

マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する路線商業地の取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格ではあるが、土地価格水準に見合った賃料が徴収できず低位に試算された。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

堅調なエンドユーザー需要を背景に分譲・賃貸マンション用地、戸建の建売分譲用地等の需要が競合し、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも戸建住宅やマンション等の混在地域として推移するものと予測する。建築費の高騰等の不安定要素はあるが、地域の土地需要は堅調で、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本と賃料の相関関係が完全とは言い難く、建築費も高位水準で推移していることからやや低く試算された。なお、当該価格は需要者の価格形成過程を反映するものの、査定上の諸元に想定要素を多く含む点でやや難がある。よって、現下の地域市況を反映し客観的かつ実証的な比準価格を標準に、収益価格をやや参酌し、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

分譲・賃貸マンション用地への需要は依然強く、大濠地区に近接する好立地条件を有するため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンション等が混在する住宅地域で、都心部へのアクセスが良好でマンション適地の特性を有し、今後は土地の集約化や高度利用の進行が予測され、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格であるが、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。