地域要因

駅徒歩圏の利便性の良い住宅地域で底堅い需要が見込まれる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模住宅を中心に店舗も介在する住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準についてはほぼ底を打ち、今後は横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。安定的な住宅需要を反映し、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後についても同様の土地利用にて推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

取引事例については、信頼性が高い多数の事例を収集することができた。一方、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格の試算は困難である。したがって本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅を中心とする利便性良好な住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅や共同住宅等が混在する駅に近い住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で一部マンション、アパート等も見られるが、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、想定項目の多い収益価格は参考程度にとどめ、指定基準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鶴見通沿い、駅近接の商業地で、デベロッパーや事業者からの需要が見込まれる。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中高層店舗、事務所ビルが多い駅近接の路線商業地で今後も同様の商況を維持するものと予測する。地価水準については底を打ち、今後は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は鶴見通り沿いで横堤駅近接の商業地域にあってマンション需要も見込まれる多様性のある地域である。周辺ではテナントビル、賃貸マンション等の収益物件も見られるが、空室率もまだ高く、自己使用目的での店舗用地、事業所用地としての取引が主となる。従って、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域で底堅い需要が見込まれる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

小規模住宅を中心とする住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は底を打ち、景気回復感が実感できるまでは当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とする利便性良好な住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ利便性の良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅を中心とする住宅地域で一部共同住宅も見受けられるが、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、小規模画地であり経済合理性に見合う賃貸住宅経営を想定できないため収益価格の査定を断念した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。一般的要因に基づく堅調な需要により、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、暫くは現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、配送センター等に対するニーズの高まり等を反映し、底堅く推移することが予測される。

価格決定の理由

取引事例については、信頼性の高い事例を収集し得た。一方、中小工場等については自用の物件が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、投資採算性の観点から収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、周辺に存する標準地の地価水準等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花博通は将来、阪神高速淀川左岸線延伸部の用地として利用（地下利用）する計画であり、内環状線との交差点にICが設置される見込みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外路線商業地域の店舗賃料は業種による差が大きいこと、遊休地の有効利用によるものが多いこと、賃貸条件が開示される機会が少ないこと等から賃料水準が形成されにくい。対象地の最有効使用を店舗兼共同住宅と判断して収益価格を試算したが、郊外の賃貸住宅は土地の有効利用によるものが多いため低位に試算されるのが通常である。比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけて調整し、代表標準地との価格均衡も検討のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

民間の新規設備投資意欲は未だ低いものの、市内での中小工場の需要は回復してきている。

地域要因の将来予測

工業専用地域でもあり、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、市内立地の稀少性から需要が見込まれ、地価は概ね横ばいである。

価格決定の理由

工場の賃貸物件は少なく自用目的での取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した工業地域内のもので規範性は高く比準価格の精度は高い。一方、賃貸市場はやや未成熟で、また標準地と類似の賃貸事例も少ないため、収益価格は相対的に規範性に欠ける。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、また単価と総額との関連の適否、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

旧集落に隣接する中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われる。ただ、地域要因に特別な変動はなく、地価は概ね横ばいである。

価格決定の理由

旧集落に隣接する中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には共同住宅等の収益物件も見られる住宅地域であるが、自用目的での取引が中心であり、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を背景に、地価は横ばい状態で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例については、規範性の高い多数の事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等も存しているが、戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心と認められる。したがって対象標準地については、収益性より住環境を重視した価格形成が成されるため、収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象地の東方約100mの緑2丁目3番街区で、今年1月、15階建56戸の分譲マンションが竣工予定。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成しており、当面この住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

今福鶴見駅より徒歩圏内の住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

今福鶴見駅より徒歩圏に位置する一般住宅の中に作業場が見られる住宅地域として、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の地域における取引は、自用目的での取引が主体となっている。比準価格は地域的な特性の類似する城東区内の複数の取引事例を採用し、市場性を反映した実証的な試算価格である。なお近隣地域は主として小規模戸建住宅が建ち並び、規模、間口との関連で経済的な収益物件の想定が困難なことから収益還元法は割愛した。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鶴見区内では比較的マンション需要の低い地域であり、周辺ではマンション素地の高値取引等は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は大阪市東部で得られた大規模画地の事例と比較して得た実証的な価格であるが、最近は開発業者の素地取得意欲が低下傾向にあることを考慮すべきと考えられる。開発法による価格は開発事業者の投資採算性を基礎に求めた価格であり、最近のマンションの需要動向も考慮しつて査定した価格である。大阪市の周辺部では保有地有効利用による物件が多く収益価格水準は低い。開発法による価格を重視しつつ比準価格を関連付けて調整し鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から遠いため区内では選好性が低い住宅地域であり、超金融緩和政策の影響を受けつつも、不動産価格の浮揚感は感じ難い。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を主体とした住宅地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。周辺に大きな開発計画等はなく、近隣地域の土地利用にも大きな変化は見込めない。

価格決定の理由

対象地は小規模一般住宅を中心とした住宅地域にあり、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅等を中心とする利便性良好な混在住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や共同住宅等を中心とする住宅地域であり、一部事業所から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅や共同住宅を中心とする最寄駅に近く交通・生活利便性の高い混在住宅地域である。周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、想定項目の多い収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

超低金利や円高是正を背景に設備投資に動く企業もみられるが、既存設備の拡充投資が中心で地価水準を押し上げるほどの勢いはない。

地域要因の将来予測

工場、事務所兼倉庫、共同住宅等が混在する地域であるが、騒音等の面で工場としては操業環境が厳しいため、徐々に事務所兼倉庫やマンションの比重が増えていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と同じ鶴見区内で得られた中小工場地の事例と比較して試算したものであり、市場の実態と実勢を反映した価格である。収益価格は賃貸用倉庫を建設・運営することを想定して試算した理論的な価格であるが、工場、倉庫は自社の取り扱い品目に合わせて自用の建物を建設する例が多いことや、賃貸物件は遊休資産の賃貸転用が多いことから、相対的に説得力が劣る。比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られないが、最寄駅から徒歩圏内にあるため利便性に優れ、需要は堅調に推移しているものと思料する。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後も現況のまま推移するものと思慮される。最寄駅から近く利便性が高いことから、地価水準については横ばい傾向を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

JR片町線・徳庵駅勢圏で、標準地周辺の住宅地に位置し居住を目的とした取引事例を多数収集できたため、比準価格には高い信頼性を認めることができた。収益価格は共同住宅を想定して試算したが、収益物件は周辺では少なく、取引上は必ずしも収益性が重視されてはいない。周辺での取引事例から試算した比準価格が適正・妥当と判断されることから、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡等にも留意して鑑定評価額を決定した。