大阪府大阪市鶴見区緑１丁目４５番２２(ＪＲ河内永和駅・新森古市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


233,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市鶴見区緑１丁目４５番２２(大阪府東大阪市緑１−４−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を233,000円/㎡としました。

大阪府大阪市鶴見区緑１丁目４５番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市鶴見区緑１丁目４５番２２
住居表示緑１−４−２９
価格233,000円/㎡
交通施設、距離今福鶴見、1,000m
地積94㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今西完治氏による調査レポート

不動産鑑定士今西完治
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因対象地の東方約100mの緑2丁目3番街区で、今年1月、15階建56戸の分譲マンションが竣工予定。
地域要因の将来予測近隣地域は、低層住宅地域として熟成しており、当面この住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね鶴見区、城東区、旭区及び守口市の住宅地域である。需要者の中心は、鶴見区西部や城東区北東部に地縁を持つ個人で買替層が中心となるが、小規模画地には一次取得者の需要が入る。最寄駅へはやや距離があるが、都心への接近性に優れた中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり、需給関係は比較的堅調である。新築の戸建住宅は総額3千500万円から4千万円程度が需要の中心を形成している。
一般的要因鶴見区は花博と地下鉄の開通を契機に住宅開発が活発化したが、マンション適地の減少とともに人口増加率が低下し、最近はほぼ横ばいとなっている。

持田泰輔氏による調査レポート

不動産鑑定士持田泰輔
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特段認められない。安定的な住宅需要を反映し、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況を維持して推移することが見込まれる。地価については、特段の変動要因もないことから現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、鶴見区及び隣接区等に形成される住宅地域と判定される。需要者は、当圏域に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心であるが、圏域外からの転入も認められる。市場の需給動向については、最寄駅からやや距離があるものの、一定の都心接近性が確保されているため概ね安定的に推移しており、中心価格帯としては、新築戸建住宅で3，000万円から4，000万円程度と把握される。
一般的要因海外経済の動向には引き続き注視が必要であるが、国内の物価は安定しており、所得環境については、緩やかな回復傾向を続けている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6692653
北緯 135度5711071

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

ＪＲ河内永和駅(地価相場 186,000円/㎡)新森古市駅(地価相場 225,000円/㎡)布施駅(地価相場 226,500円/㎡)今福鶴見駅(地価相場 232,000円/㎡)河内小阪駅(地価相場 192,000円/㎡)ＪＲ俊徳道駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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