大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２(鶴見緑地駅・門真南駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


173,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２(大阪府大阪市鶴見区安田３−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を173,000円/㎡としました。

大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市鶴見区安田３丁目３３７番２
住居表示安田３−２−８
価格173,000円/㎡
交通施設、距離横堤、1,400m
地積66㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今西完治氏による調査レポート

不動産鑑定士今西完治
価格173,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因駅から遠いため区内では選好性が低い住宅地域であり、超金融緩和政策の影響を受けつつも、不動産価格の浮揚感は感じ難い。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を主体とした住宅地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。周辺に大きな開発計画等はなく、近隣地域の土地利用にも大きな変化は見込めない。
市場の特性同一需給圏は、鶴見区を中心に城東区、門真市南西部、大東市西部に及ぶ範囲の住宅地域である。需要者の中心は、鶴見区東部やその周辺に地縁を持つ個人であり、年齢層は幅が広い。最寄駅から距離があるため需要の回復は遅れ気味で、アベノミクスの影響も顕在化していない。需要の中心価格帯は中古住宅で2千万円前後、新築の戸建住宅は3千万円から3千500万円程度となっている。
一般的要因鶴見区は花博と地下鉄の開通を契機に住宅開発が活発化したが、マンション適地の減少とともに人口増加率が低下し、最近はほぼ横ばいとなっている。

工藤象三氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤象三
価格173,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測やや利便性に劣るが、小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、地下鉄長堀鶴見緑地線の沿線で、概ね鶴見区及びその周辺市区を中心とする圏域に存する中小規模住宅地である。需要者は当該同一需給圏内の第一次取得者層が中心である。最寄駅へは徒歩限界地にあり、市内中心部への接近性・生活利便性にやや劣るため、当区西部に比べ宅地需要は弱含みである。所得水準と価格の乖離が減少し、変動率は横ばい傾向であるが先行きは不透明で、中心となる価格帯は坪あたり50∼60万円程度である。
一般的要因景気に減速感があり実体経済の上昇力が乏しく、都心部の不動産市場を除き需要は依然弱含みである。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7059185
北緯 135度5869136

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴見緑地駅(地価相場 182,000円/㎡)門真南駅(地価相場 135,500円/㎡)横堤駅(地価相場 216,000円/㎡)鴻池新田駅(地価相場 159,000円/㎡)徳庵駅(地価相場 186,000円/㎡)今福鶴見駅(地価相場 232,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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