地域要因

森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅を中心に事務所・店舗等が散見される住宅地域である。自用の戸建住宅が標準的な使用となっているため居住快適性が重視され、戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の特殊事情に基づくものが中心であり、収益性を根拠とする収益価格は説得力に乏しい。比準価格は、複数の価格牽連性のある取引事例から求めており信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣小売商店街における消費は本格的な回復に至っておらず、店舗用地の需給動向に特段の変化は見られない。地価は横這い又は緩やかな上昇にある。

地域要因の将来予測

小規模な小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。地価水準は、横ばい又は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。店舗等自用目的での取引が中心となり、収益性に着目した取引はあまり見られない。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、店舗兼共同住宅の建設を想定した収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄今里駅に近い路線商業地であり、店舗、事務所、高層共同住宅使用の商業地として熟成しており、地域要因に特別の変動は無い。

地域要因の将来予測

最寄駅から近い幹線道路沿いの中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変化は無く、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや強含みで推移して行くものと判断する。

価格決定の理由

対象不動産は駅に近い幹線道路沿いの店舗、事務所、共同住宅適地である。収益価格については土地取引価格に対する賃料相場の遅行性及び総収益、必要経費、利回り等の想定要素があり、やや低位に求められた。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため不動産の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、地価公示地の代表標準地との価格均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

鴫野駅の徒歩圏内の建売住宅地域である。地価は横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所兼住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であるが、ほぼ現状で推移するものと思われる。地価は横這いの傾向で進むと予測される。

価格決定の理由

当該標準地の近隣地域は、駅徒歩圏の住工混在地域で、取引の中心は、自用目的、居住としたものが支配的であり、収益性よりも、自用目的を中心に価格形成されている。比準価格は規範性の高い事例を中心に求められており規範性が高い。試算価格の調整に際しては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法は、対象地の規模、間口との関連で経済的な物件の想定が困難で割愛した。

地域要因

駅に比較的近い工業用途と住宅用途の混在する地域であり、中高層の共同住宅や戸建住宅の素地需要も認められる。地域における特段の変化はない。

地域要因の将来予測

低層の倉庫、事業所等が徐々に共同住宅または戸建住宅へ変化していくものと予測する。地域要因の特段の変動はなく、当面、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象不動産は最寄駅への利便性もある倉庫、事業所、中層共同住宅、一般住宅混在地である。収益価格については土地取引価格に対する賃料相場の遅行性及び総収益、必要経費や利回り等の想定要素がありやや低位に求められた。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため不動産の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、地価公示地の代表標準地との価格均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模一般住宅を中心とする古くからの住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする最寄駅に近い既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に一部共同住宅も混在する住宅地域であるが、周辺住宅地の取引事例は自用目的の小規模な建付地が大半で収益目的の需要は少なく、住宅地の特性からみて地価形成の中心は比準価格と認められる。よって、規範性の高い比準価格を標準とし、想定項目の多い収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、高齢化率もやや高く、地価は概ね横ばい傾向にある。隣接地に建物取壊し後の空地が見られる。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅が多く、駐車場、公園等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準は概ね横ばい傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中心である。従って、市場性の観点に着目した比準価格を重視し、収益性の観点に着目した収益価格は比較考量して、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内は特に変動はないが、商業性の低下に伴い住宅地への移行化の影響を受けており、地価は横ばい傾向で推移した。

地域要因の将来予測

営業所、事務所、住宅等が混在する近隣型の商業地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗付住宅の賃貸マンションを想定して収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、説得性に欠ける。当該地域は、主に自用目的の店舗兼住宅の取引が中心であるので、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い駅近くの画地は希少性が高く、賃貸及び分譲マンション用地としての旺盛な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗、マンション等が混在する商業地域であり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、駅近接の希少性の高さから、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いに中高層の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、法人事業者、不動産開発業者、不動産投資家等が需要者として想定される。駅に近接していることから分譲及び賃貸マンション共に需要は認められるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、店舗付共同住宅の建設を想定した収益価格を関連付けて、更に周辺の類似の標準地との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の混在住宅地域である。対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。地価は横這い的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、工場兼住宅等が混在する住宅地域として、当面は現状を維持するものと予測する。今後将来的には、徐々に純住宅地へと進んで行くものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は住・工の混在地域に存し、自己利用目的の取引が中心となっている。試算価格の調整に際しては城東区内の住宅地域及び混在住宅地域の取引事例から求めた比準価格を重視し、賃貸マンションの想定から求めた収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域で底堅い需要が見込まれる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模低層住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。一方、周辺には共同住宅も建つが、標準地の画地規模から収益物件の想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層共同住宅を中心とする住宅地域である。マンション素地としての取引が中心となるため、開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格は重視する価格である。また、比準価格は類似の事例より求めており市場性を反映した価格である。よって開発法による価格を標準として、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅を中心にアパート等も介在する既成住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。地価水準はここしばらくは横這い程度で推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の一般住宅地である。居住を目的として土地を購入したい需要者は取引に当り土地の収益性を重視しないため、その土地を収益物件の敷地とした場合、投下資本に見合った賃料を収受できず、収益価格は低位に試算されるのが一般的である。よって収益価格は土地の収益性の面から検証を試みたという参考に止め、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に大きく影響を与える要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅を主体として店舗等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は商業利用の混じる中低層住宅地であり、周辺は賃貸マンション等の収益物件も比較的存在するが取引は少なく、自己使用目的での取引が中心であるため、比準価格に比して収益価格の地価形成への影響は相対的に小さい。したがって、市場性に着目した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。