大阪府大阪市東成区大今里南１丁目９４番(今里駅・今里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


308,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東成区大今里南１丁目９４番(大阪府大阪市東成区大今里南１−１１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を308,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東成区大今里南１丁目９４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東成区大今里南１丁目９４番
住居表示大今里南１−１１−１４
価格308,000円/㎡
交通施設、距離今里、120m
地積575㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼共同住宅が多い駅に近い商業地域
前面道路の状況西30.0m府道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新田収治氏による調査レポート

不動産鑑定士新田収治
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄今里駅に近い路線商業地であり、店舗、事務所、高層共同住宅使用の商業地として熟成しており、地域要因に特別の変動は無い。
地域要因の将来予測最寄駅から近い幹線道路沿いの中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、地域要因に大きな変化は無く、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや強含みで推移して行くものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、東成区及びその周辺区の駅に近い路線商業地域。需要者は中堅デベロッパーのほか、地元個人投資家等が想定される。金融緩和、インバウンド需要等で大阪市内中心部等の商業地の需要が高まっている。近隣地域は最寄駅に近く利便性に優れ一定の需要がある。中心となる価格帯は、敷地規模、利用目的等によりさまざまであるが、坪単価では坪90∼120万円程度である。
一般的要因金融緩和、インバウンド需要等により市内中心部の商業地の需要は続いている。東成区の駅に近い商業地もやや強含みで推移している。

富田浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士富田浩二
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東成区は人口増加率がほぼ横ばいであり、好調なマンション需要に支えらえ、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中高層の店舗兼共同住宅が多く、低層の店舗等も見られる普通商業地域であるが、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね東成区、周辺区内の商業地域。需要者の中心は、大阪市内所在の上場会社、非上場会社、不動産会社等である。比較的高度利用が図られている普通商業地域であり、市内中心部は投資マネーの流入等の影響により、需給は好調であるが、近隣地域のテナント需要は弱い。中心となる価格帯は、立地条件、規模等により異なるため、把握が困難である。
一般的要因我が国の景気は緩やかな回復基調にあるが、経済の潜在成長率の低下等の地価に及ぼす影響が懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6675662
北緯 135度5431122

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今里駅(地価相場 230,000円/㎡)今里駅(地価相場 229,500円/㎡)新深江駅(地価相場 223,000円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)鶴橋駅(地価相場 308,000円/㎡)玉造駅(地価相場 415,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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