大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２(今里駅・新深江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


209,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２(大阪府大阪市東成区大今里南３−１１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を209,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東成区大今里南３丁目４０番１２
住居表示大今里南３−１１−３
価格209,000円/㎡
交通施設、距離近鉄今里、250m
地積112㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅を中心とした住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤象三氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤象三
価格209,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅を中心とする古くからの住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅を中心とする最寄駅に近い既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄奈良・大阪線、地下鉄千日前線の沿線で、概ね東成区及びその周辺区を中心とする圏域に存する中小規模住宅地である。需要者は当該同一需給圏内の第一次取得者が中心である。最寄駅に近く市内中心部への接近性は良好であるが、やや雑然とした居住環境下にあるため、当区西部・北部に比べ宅地需要はやや弱い。なお、変動率は近年横ばい傾向を示しているが先行きは不透明で、中心となる価格帯は坪あたり60∼70万円程度である。
一般的要因景気に減速感があり実体経済の上昇力が乏しく、都心部の不動産市場を除き需要は依然弱含みである。

新田収治氏による調査レポート

不動産鑑定士新田収治
価格209,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近鉄今里駅に近い既存の住宅地として熟成しており、地域要因に特別の変動は無い。
地域要因の将来予測近鉄今里駅に近い既存の住宅地として熟成しており、地域要因に特別の変動は無く、当面現状の地域要因のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東成区とその周辺区の一般住宅地域の範囲。駅接近性は良いが街路がやや混み合っており地縁を持つ需要者の一時取得及びマンション等からの買い換え需要が中心である。交通利便性、生活利便性により一定の需要はある。中心的な価格帯は、新築戸建住宅で土地約25坪付きで3千万円から3千500万円のものが多い。
一般的要因金融緩和、インバウンド需要等により東成区の商業地需要はやや強含みで推移しているが、住宅地の需要については横ばい傾向で推移している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6661055
北緯 135度549645

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市東成区中本３丁目１５９番５ほか１筆大阪府大阪市東成区大今里西２丁目６７番７大阪府大阪市東成区神路３丁目１番３大阪府大阪市東成区深江南２丁目４１番２大阪府大阪市東成区中道４丁目２番２外大阪府大阪市東成区東中本３丁目２番大阪府大阪市東成区大今里２丁目１２８番４外大阪府大阪市東成区大今里１丁目３０７番２大阪府大阪市東成区東今里３丁目１１３番７大阪府大阪市生野区舎利寺町１丁目６０番２大阪府大阪市生野区猪飼野中１丁目２２番７大阪府大阪市生野区小路２丁目１３１番５

参考：近隣駅の地価相場

今里駅(地価相場 229,500円/㎡)新深江駅(地価相場 223,000円/㎡)今里駅(地価相場 230,000円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)布施駅(地価相場 226,500円/㎡)北巽駅(地価相場 217,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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