大阪府大阪市東成区大今里南５丁目７番４(新深江駅・今里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


232,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東成区大今里南５丁目７番４(大阪府大阪市東成区大今里南５−１３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を232,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東成区大今里南５丁目７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東成区大今里南５丁目７番４
住居表示大今里南５−１３−１８
価格232,000円/㎡
交通施設、距離新深江、260m
地積99㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所、事業所、住宅等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況南10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松山順一氏による調査レポート

不動産鑑定士松山順一
価格232,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域内は特に変動はないが、商業性の低下に伴い住宅地への移行化の影響を受けており、地価は横ばい傾向で推移した。
地域要因の将来予測営業所、事務所、住宅等が混在する近隣型の商業地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東成区及び隣接区に存する近隣型の商業地域である。主な需要者は東成区に地縁的選好性を有する一次取得者を中心とする。取引は、自用目的の取引が多いが、店舗需要の減退により住宅転用も見られ、周辺の住宅地価格の影響を受けている。需要の個別性から地積・目的が異なり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、穏やかな回復基調が続き、不動産市場は低金利を背景に投資用物件等を中心として堅調に推移した。

工藤象三氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤象三
価格232,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの近隣商業地域であるが商的効用は小さく、駅に近い住宅地として一定の需要がある。なお地域要因について大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測古くからの近隣商業地域であるが商業集積性は低く、駅に近い住宅地として一定の需要が顕在化している。利便性に優ることを反映し、漸次住宅地域としての性格を強めていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄奈良・大阪線、地下鉄千日前線の沿線で、概ね東成区及びその周辺市区に存する近隣商業地域である。需要者は、当該同一需給圏内の小売店舗経営を目的とする個人事業者が中心である。商業集積性が低く商業地としての需要は弱いが、生活利便性が良好なことから、周辺の住宅地価格に若干の商的効用を加味して価格形成されている。なお用途や規模により価格帯は様々で、中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気に減速感があり実体経済の上昇力が乏しく、都心部の不動産市場を除き需要は依然弱含みである。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6671142578125
北緯 135度55360412597656

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市東成区大今里２丁目１８６番の一部大阪府大阪市東成区中本３丁目１５９番５ほか１筆大阪府大阪市東成区神路３丁目１番３大阪府大阪市東成区大今里３丁目２３番大阪府大阪市東成区深江南２丁目４１番２大阪府大阪市東成区東中本３丁目２番大阪府大阪市東成区玉津２丁目４番４６外大阪府大阪市東成区大今里２丁目１２８番４外大阪府大阪市東成区大今里１丁目３０７番２大阪府大阪市東成区大今里４丁目２６３番７大阪府大阪市東成区東今里３丁目１１３番７大阪府大阪市西区新町３丁目４６番外大阪府大阪市生野区小路２丁目１３１番５大阪府東大阪市足代新町２丁目１番１３大阪府東大阪市足代１丁目４７番５大阪府東大阪市岩田町５丁目８３５番５

参考：近隣駅の地価相場

新深江駅(地価相場 223,000円/㎡)今里駅(地価相場 229,500円/㎡)小路駅(地価相場 223,000円/㎡)今里駅(地価相場 230,000円/㎡)布施駅(地価相場 226,500円/㎡)深江橋駅(地価相場 218,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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