大阪府大阪市東成区大今里西１丁目８番１１(今里駅・玉造駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


232,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東成区大今里西１丁目８番１１(大阪府大阪市東成区大今里西１−８−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を232,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東成区大今里西１丁目８番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東成区大今里西１丁目８番１１
住居表示大今里西１−８−２１
価格232,000円/㎡
交通施設、距離玉造、920m
地積161㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅に小工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松山順一氏による調査レポート

不動産鑑定士松山順一
価格232,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東成区内の住宅地の中では概ね標準的であり、特に変動要因はない。地価は概ね横ばいで推移した。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅、小工場等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東成区及び隣接区に存する住宅地域である。主な需要者は東成区に地縁的選好性を有する一次取得者を中心とし、周辺区からの転入も見られる。小工場等が混在するが、生活上の利便性が整備されていることから一定の需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地60∼80㎡程度の新築戸建住宅で2．5千万円∼3．5千万円程度である。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、穏やかな回復基調が続き、不動産市場は低金利を背景に投資用物件等を中心として堅調に推移した。

工藤象三氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤象三
価格232,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域として熟成しており、地域要因について大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域である。利便性を反映し一部事業所から住宅への転換も見られるが、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR大阪環状線、地下鉄千日前線の沿線で、概ね東成区及びその周辺区を中心とする圏域に存する中小規模住宅地である。需要者は当該同一需給圏内の第一次取得者が中心である。最寄駅にはやや遠いが、市内中心部への接近性・生活利便性が良好であるため、住宅用途への転換が進行しており宅地需要は比較的堅調である。なお近年変動率は横這い傾向を示しているが先行きは不透明で、中心となる価格帯は坪あたり70∼80万円程度である。
一般的要因景気に減速感があり実体経済の上昇力が乏しく、都心部の不動産市場を除き需要は依然弱含みである。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6735794
北緯 135度5412956

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今里駅(地価相場 230,000円/㎡)玉造駅(地価相場 415,000円/㎡)緑橋駅(地価相場 229,000円/㎡)森ノ宮駅(地価相場 259,500円/㎡)今里駅(地価相場 229,500円/㎡)新深江駅(地価相場 223,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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