地域要因

あびこ駅前かつ幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域であり、マンション用地や投資用不動産への需要は堅調で、地価は上昇し続けている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿い、かつ駅に近接した繁華な商業地域で、当面現状のまま推移する。マンション用地需要としての期待感も高く、希少性も相俟って地価の上昇傾向は当面続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、支払能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得ることが困難であるためやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用しており、規範性が高い。従って、本件では相対的に信頼性の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、御堂筋線あびこ駅の徒歩圏内である等、利便性の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。利便性に優れ、一定の需要が認められることから、価格水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は賃貸・分譲マンションの他、戸建住宅も見られ、収益目的取引の他に自用の居住目的での取引もある。対象不動産は小規模の分譲マンション開発用地ではあるが、想定要素、想定開発計画の如何により価格が左右される開発法による価格に比べ、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格に高い規範性があると考える。よって比準価格を標準とし、開発法による価格を参酌して、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当地域では賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、熟成度の高い中規模一般住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が多く、需要者は居住環境を重視して取引を行うものと思料される。本件では市場性に着目し、実際の取引事例から価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄御堂筋線長居駅に近接し国道沿いに店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、引き合いも多く地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

御堂筋線の長居駅至近に位置し、国道沿いに店舗ビル、マンションが建ち並ぶ商業地域で今後とも現状を維持するものと予測する。投資用の収益物件に対する需要が拡大しており地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の店舗、事務所等の賃料水準を査定して収益価格を試算したが、収益資料の収集には限界もあり、試算価格はやや低位に求められた。一方、大阪市内の各区の幹線道路沿いに立地する路線商業地域又は駅近の商業地域を中心に事例を収集することができた。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、他の類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。農地を含む大小の画地が入り混じっており、遠隔地感から一般的選好性に劣り、地価は当面下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

標準地は周辺環境や画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠け、戸建住宅の賃貸市場も殆ど認められないため、収益価格は試算しない。利便性、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

利便性の高い立地環境にあり、堅調な需要に支えられ、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地下鉄御堂筋沿線で徒歩圏内の住宅地は、潜在的な需要が強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほか賃貸建物も見られる住宅地域で、賃貸市場も熟成している。ただし標準地は、画地規模から賃貸用建物の建設に不向きで、自己利用を前提とした取引が主流と判断される。事実本件では、収益価格はやや低位に試算された。他方、類似地域内において信頼性のある取引事例を多数収集することができた。以上より、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該エリアは一般住宅を中心とする区画整然とした良好な住環境を形成する住宅地域である。利便性に難はなく、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現況を継続すると思料される。成熟した住宅地域であり、住環境が概ね良好なため、一定の需要が認められる。地価は横ばい又は緩やかな上昇すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、周辺地域に賃貸共同住宅や市営共同住宅等が見られるものの、自己使用の一般住宅が中心となる。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特別の変動要因は見当たらず、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は、横這い基調が暫くの間、続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住吉区役所等官公署に近く、利便性の良好な住宅地域である。収益物件としては従来から所有する土地の税金対策を含む有効利用を目的とした賃貸共同住宅や分譲住宅の賃貸が見られる程度であり事業用賃貸物件は少ない。また収益性よりも居住の快適性、利便性を重視する傾向にある住宅地であり、自己使用目的での取引が中心である。従って、比準価格を標準に収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや雑然とした住宅地域も多く取引価格にはバラツキが見られるが、地下鉄北花田駅からも徒歩圏内にあり、子育て世代等による需要は根強い。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い住宅地域として熟成しており、現状の地域的特性のまま推移するものと予測する。地価水準は、住宅需要が旺盛な地下鉄御堂筋沿線の住宅地価に牽引されて形成されていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、当標準地と同じJR浅香駅勢圏内又は周辺の住宅地域にあって、戸建住宅用地としての効用が高い土地に係る取引事例を中心に比準している点で説得力を有する。なお、一戸建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難く、自己使用目的での取引が大半を占めている地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、売り希望価格をも参考の上、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、居住選好性も高く需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅徒歩圏に位置する区画整然とした既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま静態的に推移していくものと判断される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は中規模一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域であるが、取引の中心は自用目的となっており、収益性を重視した収益価格よりも、市場の実勢を適切に反映した比準価格がより説得力を有するものと思料される。以上より、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

消費マインドの改善期待に不透明性が生じており、店舗等の賃料負担力の上昇は見込めないが、選別化等を背景に底値感を持つ需要者が増えつつある。

地域要因の将来予測

駅前商業地であり、近年、持続的な商況衰退傾向にあることは否めないが、供給が限定的である一方、地元事業者や開発業者等を含む底堅い実需が潜在していると見込まれ、地価は当面安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて周辺類似の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、当地域は中規模一般住宅を主体とする住宅地域で自用目的の取引が多数を占め、需要者は収益性よりも市場動向に着目して取引を行うものと思料される。本件では類似の取引事例を採用して価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地も多く供給過剰気味の地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、街路条件、接近条件は良好であるも住宅選好性による需要は、今後もやや低調で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し他の類似の標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。