大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外(荒本駅・長田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


151,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外(大阪府東大阪市公園南矢田２−１１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を151,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
住居表示公園南矢田２−１１−６
価格151,000円/㎡
交通施設、距離矢田、930m
地積118㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、作業所、農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況北10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。農地を含む大小の画地が入り混じっており、遠隔地感から一般的選好性に劣り、地価は当面下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄、地下鉄、JR各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区及び周辺区に居住する一次・二次取得者層である。居住利便性に劣る混在住宅地であり、中間層の実質所得停滞、ローン審査の適正化傾向も反映して物件ごとに選別される傾向が強まっている。数区画単位の建売分譲など一定の戸建住宅の供給がみられるが、グロス価格抑制の動きから仕入採算価格の調整圧力が強まっており、素地取得意欲は今後より一層強気姿勢が減退すると考えられる。
一般的要因人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

市野重夫氏による調査レポート

不動産鑑定士市野重夫
価格151,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地や作業所も散見される熟成度の低い住宅地域で、宅地開発の動きもなく地域要因に変化はない。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅、作業所のほか農地も介在する熟成度のやや低い住宅地域で周辺に建売住宅の供給も少ない。今後とも現状のままで維持するものと予測する。駅接近性が劣るため地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄南大阪線、地下鉄谷町線、JR関西本線、JR阪和線沿線の東住吉区及び堺市北部の住宅地域。需要者の中心は地元に地縁を有する一次取得者で圏外からの転入者は少ない。人気のないエリアのため周辺の宅地開発は進んでおらず、周辺には農地も多く見られる。土地は100㎡前後で1500万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因東住吉区北部は、人気があり地価は横ばい又は上昇傾向にあるが、南部の駅から遠い地域は、依然として下落傾向が続いている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6793301
北緯 135度6010123

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荒本駅(地価相場 241,000円/㎡)長田駅(地価相場 237,500円/㎡)あびこ駅(地価相場 225,000円/㎡)矢田駅(地価相場 244,000円/㎡)我孫子町駅(地価相場 226,500円/㎡)長居駅(地価相場 258,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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