地域要因

中規模戸建住宅の多い住宅地域である。坂道等も多く利便性が良好とはいえないので、土地需要は未だ弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

坂道等が多く、利便性が稍劣る住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、高齢化の進展に伴う供給圧力の増加等により、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域にあって、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的である。従って、仮に、戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益価格の適用を断念した。よって、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性を反映し、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から近い住宅地域である。既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。支線ではあるが最寄駅に近く、地価水準は底値感から概ね横ばい傾向で推移している。

価格決定の理由

対象標準地は小規模戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、画地規模が小さいことから賃貸用共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。取引は自ら居住の用に供するためのものがほとんどであり、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意志決定することが一般的である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外に開発された区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。需要の弱さから地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。郊外住宅地需要の低迷は続いており、地価は当面の間、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域でないため収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映する比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層を中心とした実需にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移し、地価水準は需給バランスや最寄駅等からの利便を反映して今後概ね微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法を適用し得なかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅を中心とする生活利便性の比較的高い住宅地域である。能勢電鉄沿線の土地需要は弱含みで地価は横ばい或いは微減傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模な戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価水準は概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域内、及び周辺地域においては、画地規模の大きな土地についてはアパート等、収益物件としての利用も認められるが、標準地の画地規模では自己利用目的での取引が殆どであり、規範性の高い賃貸事例の収集に限りがあることに加えて、賃貸経営上合理性を有する収益用の建物想定が困難であるため収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性を有する取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

全般的に下落幅が縮小傾向にはあるものの、北部住宅地では需要減に歯止めがかかっておらず、地価は依然として弱含み。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は北部地域の需要の減退が目立ち、依然として下落の傾向がある。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅が主で、貸家は転勤等の特殊な事情に基づくもので、共同住宅の想定は画地条件から断念し、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高齢化に伴う中北部住宅団地の供給増が需要を上回り、地価は依然として弱含みが続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と並ぶ丘陵の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は依然として下落傾向が続いている。

価格決定の理由

近隣地域等は自己使用の戸建住宅が主で、戸建賃貸住宅は転勤等の特殊な事情に基づくもので、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一次取得者層や買い替え層等の需要にこれまで支えられ、需給関係は安定的に推移しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移するものと予測し、地価水準は需給バランスや最寄駅等からの利便、居住環境等を反映して今後微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川西能勢口駅の徒歩圏の住宅地域であるが坂道が多い地域である。地域要因に特段の変化はないが一般的要因を反映して地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、概ね現況のまま維持するもの予測する。地価水準は、坂の多い地域であることから需要が軟調であり、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が見受けられるものの、収益目的よりも自用目的の取引が多い地域であり、加えて標準地は面積が小さく経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難である。従って本件においては収益価格は試算せず、市場の動向を反映し規範性の優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び単価と総額との関係を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北部住宅地を中心に需要減に歯止めはかかっておらず、地価は依然として弱含み。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落圧力が強く、依然として弱含みの傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域等は自己使用の戸建住宅が主で、戸建賃貸住宅は転勤等の特殊な事情に基づくもので、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

高齢化等に伴い来街者が減少。路線商業地域では新名神開通による影響が期待されるも、先行きは不透明な商況。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに秘匿性が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

園芸を主体とする農家住宅地域であり、調整区域内の取引はほとんど見られず需要が低調であることから、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は園芸を営む市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、今後も現状を維持するものと思料する。地価は依然下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の宅地取引の事例が少ないことから比較的類似性の高い事例を広域的に収集・選択して試算したもので信頼性はあり、市場の動向を反映した妥当性のある比準価格が得られた。また標準地は市街化調整区域の農家住宅地域に存するものであり、賃貸需要が全く認められないため、収益価格は試算できなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的説得力の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、地価は横這いで推移した。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないこと及び周辺には共同住宅も見られるものの、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であることから、収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の好立地の商業地域で、周辺での商業施設の増加やマンション用地需要の影響から、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、当面、現状を維持されるものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、取引市場では収益性を中心とした価格形成までは至っておらず、主な需要者は収益性に着目しつつも需給動向や取引価格の水準を指標に価格決定している。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

市中心部に近く利便性の優れる住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。地価は近時底堅く、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。一般的要因の動向により、当地域の需給関係も安定。地価は当面の間、横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域でないため収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。