兵庫県川西市松が丘町１８７番(滝山駅・鶯の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


98,000円

2016年01月01日に行った兵庫県川西市松が丘町１８７番(兵庫県川西市松が丘町１５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を98,000円/㎡としました。

兵庫県川西市松が丘町１８７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市松が丘町１８７番
住居表示松が丘町１５−４
価格98,000円/㎡
交通施設、距離川西能勢口、1,600m
地積256㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が区画整然と並ぶ丘陵の住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田忠純氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田忠純
価格98,500円/㎡
個別的要因西道路で選好性は普通。競争力に変動はない。
地域要因高齢化に伴う中北部住宅団地の供給増が需要を上回り、地価は依然として弱含みが続いている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が区画整然と並ぶ丘陵の住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は依然として下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線沿線及び能勢電鉄沿線の住宅地域。宝塚との市境で、長尾山系丘陵の東向き斜面に位置し、徒歩圏ではないものの、川西能勢口駅から比較的近い。需要者の中心は、周辺あるいは都市部の会社役員やその親族等で、川西市及び周辺市町の居住者である。建替えや世代交代の時期を迎え、中古戸建住宅は2500∼3000万前後が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微減傾向のなか、高齢化が進む。取引価格は南部でやや上昇、北部郊外は下落基調。取引件数は低水準。「キセラ川西」の開発が進行中。

熊谷有剛氏による調査レポート

不動産鑑定士熊谷有剛
価格98,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模一般住宅が多い丘陵の住宅地域で、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。バス圏に立地する住宅地の需要低迷により、地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は丘陵の住宅地域で、概ね川西市及び宝塚市の圏域である。需要者の中心は阪神間への通勤者で、地縁的選好を有する二次取得者層が中心となっている。居住環境良好な住宅地域であるが、利便性にやや劣り需要は長期の減少傾向が継続している。市場の中心価格帯は土地で2，000万円∼3，000万円程度、新築建売住宅で、3，000万円∼4，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因近年当市の人口は微減傾向にあり、一貫して高齢化が進行している。また、取引件数は消費増税後、低水準で推移している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8399974
北緯 135度4114782

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)川西能勢口駅(地価相場 161,000円/㎡)雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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