兵庫県川西市霞ケ丘１丁目１０番２(川西能勢口駅・絹延橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


133,000円

2017年01月01日に行った兵庫県川西市霞ケ丘１丁目１０番２(兵庫県川西市霞ケ丘１−２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

兵庫県川西市霞ケ丘１丁目１０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市霞ケ丘１丁目１０番２
住居表示霞ケ丘１−２−２
価格133,000円/㎡
交通施設、距離川西能勢口、900m
地積120㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉井嘉彦氏による調査レポート

不動産鑑定士玉井嘉彦
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川西能勢口駅の徒歩圏の住宅地域であるが坂道が多い地域である。地域要因に特段の変化はないが一般的要因を反映して地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、概ね現況のまま維持するもの予測する。地価水準は、坂の多い地域であることから需要が軟調であり、やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線の川西能勢口駅及び雲雀丘花屋敷駅勢圏内で、おおむね川西市の中南部及び隣接する宝塚市東部の圏域にわたる。需要者の中心は、圏域内とその近辺居住の1∼2次取得者層が大半を占める。地価の下落傾向が継続しているものの、交通利便性・生活利便性等を背景に、市場性を高めることを意図した画地の細分化傾向も見られ、土地は1，500∼1，800万円程度、新築戸建住宅は3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因川西市においては、一部の利便性に優る住宅地を除き、全般的に地価は下落傾向にあり、特に北部の住宅地は下落傾向が顕著である。

岡田忠純氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田忠純
価格133,000円/㎡
個別的要因南西道路で選好性はやや優るが、競争力に変動はない。
地域要因川西能勢口駅周辺は、徒歩圏内の平坦地は需要が強含みであるが、傾斜地は競争力が弱く、高齢化等による供給増で需給悪化。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅、駐車場等が混在する住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。傾斜地への需要は弱く、地価動向は弱含みの傾向。
市場の特性同一需給圏は、阪急宝塚線沿線及び能勢電鉄沿線の住宅地域。長尾山系釣鐘山のふもとに位置し、川西能勢口駅から徒歩圏内にある。需要者の中心は、周辺あるいは都市部の会社役員やその親族等で、川西市及び周辺市町の居住者である。傾斜地への需要は弱く、建替えや世代交代の時期を迎えた小規模な中古戸建住宅で2，000万円まで、土地のみは2，000万円前後、新築総額は3，000万円台前半が需要の中心である。
一般的要因人口はほぼ横ばいも高齢化が進む。「キセラ川西」は開発が進行中だが、川西能勢口駅周辺のマンション開発は沈静化。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8342842
北緯 135度4131643

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県宝塚市中筋４丁目２７番兵庫県宝塚市花屋敷松が丘１１９番兵庫県川西市小花１丁目１６６番兵庫県川西市滝山町１４２番兵庫県川西市寺畑１丁目２７番兵庫県川西市松が丘町１８７番兵庫県川西市丸の内町１１６番６兵庫県川西市小花１丁目１４４番兵庫県川西市萩原台西１丁目３２３番兵庫県川西市花屋敷山手町１１７番１外兵庫県川西市出在家町１４６番３４兵庫県川西市美園町４７８番

参考：近隣駅の地価相場

川西能勢口駅(地価相場 161,000円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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