地域要因

背後住宅地の地価水準に近く値頃感があること等から不動産の需給関係は堅調である。このため地価は当分は安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

小規模な店舗等が建ち並ぶ南富山駅に近い商業地域である。繁華性はやや劣るが駅や中心部に近く利便性に恵まれていることから今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は賃料の設定や建物のレイアウト等において想定要素を含んでいること、また自己使用目的の建物が多く賃貸市場があまり成熟していないことから比準価格に比べて信頼性に欠ける。よって不動産市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の取得需要は乏しいが、車両通行量は多く路線商業施設が多く、地価水準が低下したこともあって需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。ロードサイド型店舗が多い地域であり貸店舗もみられるが、在来地主による採算性を考慮しない定期借地や建設協力金方式での店舗立地が多い。また、取得需要は自己使用目的での需要者が中心であるため、商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で宅地分譲が行われており、商住混在の色彩が強まっている。市内の路線商業地間における競争力が相対的にやや劣り、地価は若干弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業事業者向けの賃貸市場における需要の程度は総じて低く、賃貸需要に着目した収益物件の取引需要は弱く、収益価格はかなり低位に求められた。自己使用を目的とした店舗、事務所等としての取引需要が中心の地域であり、市場の実態を反映した信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、更に、最近の市場の動向や単価と総額との関連等にも十分留意、検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋7．8％（堀川南地区＋2．2％，＋1．4％）

地域要因の将来予測

市央南東部郊外の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、背後に未だ田地が見られるが徐々に宅地化が進む。世帯数の増加が著しく、価格水準は低価格なこともあり、微上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

市央南東部の戸建住宅団地内に所在する。いずれも周辺類似地域のもので実勢を反映している事例を採用した。当該地域は自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域に所在する住宅団地であり、賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はない。値頃感から地価は底打ち後の上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

幹線道路（国道41号）背後の利便性に恵まれた住宅地である。近い将来に目立った変化は予測されないが、立地条件に恵まれており、地価は下落後の底打ち状態から上昇傾向になっているとみられる。

価格決定の理由

本地域は市中心部への系統・連続性に恵まれているためアパート等も見られるが、利便性と快適性を重視した自用目的の取引が多い。比準価格は信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域において小規模住宅団地の開発等も散見されるが、当近隣地域の地域要因の大幅な変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

既成市街地外縁部の住宅地域であり、概ね現状を維持したまま、地価水準が今後暫く安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、周辺地域においては在来地主等所有の節税目的のアパートも一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格と比較し、収益価格がかなり低位に求められた。従って、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌に留め、代表標準地の公示価格との均衡関係を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いにある自動車関連等の大型画地の多い路線商業地域で、競争も激しいが、比較的知名度も高く、潜在的な人気もあり、地価は回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、大型画地が多く事業用定期借地による賃貸需要は多いものの取得需要は乏しい。周辺類似地域との競争も激しいが、長期下落による値頃感等もあり、地価は横這い傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

賃貸需要に着目した取得需要は弱く、自用目的の取引や事業用定期借地が支配的な地域であり、貸店舗としての収益資料の収集には限界があり、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏内において収集した信頼性の高い取引事例を基に試算し得た。よって、収益価格は参考に留め、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、更に対前年変動率や市場の動向等も考慮の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はないが、住環境良好な既成市街地住宅地の利便性の高さが見直され郊外に向かっていた需要が回帰しつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は地域要因に大きな変動はないが、小中学校及び高校への接近性良好で住宅地需要が底堅く横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は既成市街地の混在住宅地域に存し価格形成要因が類似して代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、小規模画地に収益用賃貸建物の想定は非現実的と判断されるため求められなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に変化はない。周辺地域では分譲地の供給が続いているが、本地域では利便性と値頃感から地価は底打ち傾向にある。

地域要因の将来予測

本地域は当分の間目立った変化は無いと予測する。幅員がやや狭い住宅地で、周辺地域の供給も多いが、地価は下落後の安定した状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は自用目的の取引が大半で、戸建住宅中心の住宅地域である。同一需給圏内において収集した取引事例により精度の高い比準価格を試算し得た。一方、標準地は道路幅員5mの古い住宅団地に存するためアパート建築の想定が困難で、収益価格は試算し得ない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場価格を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い中心市街地で、安定した有効需要により、地価は堅調な基調が維持されている。

地域要因の将来予測

周辺での住環境の整備が進み（西町再開発、中央小学校建設等）、近隣地域周辺への有効需要は今後も高い水準で維持されると予測されるが、地価は需要層との関係で概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は近隣地域における標準的画地の規模が小さく、間口も狭いことからアパート建築が困難なため求めることができない。快適性を重視する住宅地域であるので、戸建住宅用地の取引事例から求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地需要に加えて、中古住宅需要も相応にあり、地価の値頃感、底値感があることから、近隣地域周辺一帯は概ね地価が安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の成熟した既成住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。また、値頃感から、市街地の住宅需要が相応に見られ、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一校区または隣の校区の信頼性のある取引事例から試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、駐車場スペース確保のため、ボリュームのある想定建物が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅団地で地域的変化はないが、周辺で開発が続く住宅団地の販売価格の影響を受けている。

地域要因の将来予測

成熟した住宅団地であり、今後とも地域的変化は少ないものと予測する。戸建住宅地に供給過剰感が強くなっているが、地価下落が続き値頃感が出ていることから、地価水準は当面ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域である市街地南方外縁において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内に存する住宅団地であり、アパート等の賃貸物件の想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸による出店が主であるが、底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を喚起し、需給は堅調で地価は横這いで安定している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を顕在化させ、地価は横這いで安定しており今後も底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗・事務所等自用目的の取引が主である。同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し精度の高い比準価格を試算し得た。一方、出店形態が事業用定期借地を中心とする流れの中にあって、貸店舗等の需要は総じて低いため賃料水準の把握が難しく、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業が行われた準幹線道路沿いの営業所等の混在する、区画整然とした住宅地域で、人気の小学校区でもあり、地価はやや強含みで推移。

地域要因の将来予測

やや広幅員の準幹線道路沿いの営業所等の混在する住宅地域で、画地規模は幾分大きいが、人気の小学校区にある区画整然とした地域であり、地価は長期下落による値頃感もあり、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部への系統及び連続性に恵まれ、アパート等の収益物件も混在するが、収益目的の取引は乏しく、自用目的の取引が多い。比準価格は複数の信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて、総額の小さい比較的小規模な画地を中心に需要が強まっている。

地域要因の将来予測

古い住宅が多くやや雑然とした既成住宅地域であるが、戸建住宅地需要の市街地回帰の影響を受けて当該地域においても需要が比較的堅調にみられることから、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺類似地域である市街地東部の住宅地域において収集し得た信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、近隣地域は第一種低層住居専用地域内の比較的小規模な画地を中心とする戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため収益価格の試算はできなかった。したがって、自己居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を中心に、周辺類似地域に存する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。