地域要因

周辺市街化調整区域内の住宅地開発で、商圏人口は増えたが、若年層は鎌ヶ谷市、印西市等の大型店舗に流れる傾向が見られる。

地域要因の将来予測

古くからの路線商業地域で熟成度は高く、不動産取引や新規の出店は少ない。背後人口は増えているが、若年層は鎌ヶ谷市、印西市等の大型店舗に流れる傾向が見られ、今後もこの傾向が続くものと見込む。

価格決定の理由

同一需給圏内路線商業地の取引事例から得られた比準価格は地域の市場性を反映して規範性を有し信頼できる。一方、営業収益を目的とした自用の店舗を中心とした地域であるため、賃貸収益を想定した収益価格は低位に試算され、土地の取引価格としての規範性は劣るものと判断した。本件においては収益価格は参考に留め、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。価格水準は当市においても下位で、購買層が限られているため、需要、供給とも低調に推移し、価格も横這い。

地域要因の将来予測

最寄西白井駅から徒歩圏外であり、果樹園や工場、作業所等が混在する。海上自衛隊下総基地を西方に控えるも、開発等宅地化を促進する要因も認められないため、当面の地価は概ね横這い基調を維持すると見込まれる。

価格決定の理由

原則的に自己使用以外の使用方法は規制されている市街化調整区域に存し、賃貸住宅想定での収益還元法の適用は非現実的と判断されることから、適用は断念した。他方比準価格査定において採用した取引事例は、同一需給圏内の類似地域に在する旧既存宅地等からの取引も含まれており、信頼性の裏付けは十分である。したがって本件においては、採用した資料の信頼性、その数等説得性の優れる比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺市街化調整区域における戸建分譲住宅の供給圧力は一段落したものの、しばらくは在庫調整等により影響は残るものと思われる。

地域要因の将来予測

周辺市街化調整区域の戸建住宅開発は一段落したが、しばらくは在庫調整による影響が残るものと見込む。

価格決定の理由

白井市内の類似取引事例を採用し求められた比準価格は当該地域の市場性を反映し、実証的で信頼性が高い。一方対象標準地の存する地域は、収益用建物には不向きな駅徒歩圏外の戸建住宅地域で、収益用建物の想定は現実的でないため収益還元法は適用しない。本件においては信頼性が高く、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。地価は概ね横ばいから微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいから微減傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の適正な取引事例から試算され、不動産市場を反映した実証的な価格である。対象標準地は容積率、規模の観点からも賃貸共同住宅の想定が現実的ではなく、戸建貸家の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 最寄り駅から遠い、市街化調整区域内の農家住宅地域。景気回復気運の影響は見られず、需要は弱いため、地価は依然として下落基調にある。

地域要因の将来予測

 農地、山林の中に農家住宅等が散在する地域。地域要因に変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。土地の需要・供給ともに少ない地域で価格帯も低いが、地価は未だ下落基調にあると思料する。

価格決定の理由

 当近隣地域はアパート等の収益用不動産が見られない農家住宅地域で、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算することができなかった。また、土地取引のほとんどは自己使用目的である。そこで本件では、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総額が抑えられるものの、利便性等にやや劣る住宅地域である。景気回復基調のなか、地価は落ち着きつつあるが、改善のテンポは相対的に遅い。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅の建築制限がある戸建住宅地域内の対象標準地は、自己居住目的の需要が中心であることから、投資採算性が対象標準地の価格に及ぼす影響は小さい。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引事例比較法を適切に適用し、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があり、市内ではあまり人気のない住宅地域であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。