地域要因

JR中央線立川駅から徒歩圏の住宅地は人気が高く、需要に対して供給が少ない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とする住宅地域であり、駅からやや遠く、当面は現状のままで推移していくものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域一帯は、駅からやや遠い戸建住宅中心の低層住宅地域であり、収益性より居住性が求められる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住工混在地域だが、街路条件に恵まれ、住環境もまずまずで、旺盛な住宅需要が価格水準を押し上げている。

地域要因の将来予測

住宅用途と業務用途が混在するが、住宅用途が徐々に増えていくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には事業所等業務施設もあり、勤務者のためのアパートも見られるが、収益目的の取引は稀で、実需が取引の中心である。画地条件によっては収益目的にも合理性が認められるが、対象地の規模では自用目的が中心で、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は若干の上昇である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。地価動向については、立川市の中心部エリアに存し安定した需要が見込まれることから、若干の強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比準して試算されたもので、市場の実態を表した実証的な価格であるが、本件地域における取引の大半は自己使用目的による住宅用地の取引である。一方収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、対象不動産の存する地域は収益目的よりも自己使用による居住の快適性等が指向される地域である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路条件・環境条件等の変化はない。立川駅までのバス便の本数が多く比較的利便性が良いため、住宅需要は安定している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はないので、当面は低層住宅地域として現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己居住目的の戸建住宅の取引が主体であり、周囲には土地有効活用のための既存のアパートが散見されるが、容積率は80％であり、新規に賃貸住宅の経営を想定する収益分析は市場の実態に馴染まない地域と判断される。当該地域の地価水準は自用目的の戸建住宅の取引により形成されており、地域性と取引市場を考慮した結果、収益還元法は非適用とし、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川の中心街からは離れるが、供給が限られ人気がある既成市街地内の住宅地域で、市場は概ね安定している。

地域要因の将来予測

中学校や高校のほか競輪場や自衛隊駐屯地等の公共施設が多く立地する中の住宅地域で、地域内は熟成している。街路条件の優劣が大きく、対象標準地は恵まれた街路に接面しており、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は立川駅からやや離れた徒歩圏内の住宅地域で周辺にアパート等も混在するが、自己居住を目的に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって代表標準地との検討や安定した価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多摩地域の拠点で勝ち組の立川駅商業地域の中心部。商業一等地に対する店舗テナント需要や不動産需要は依然として旺盛であるが供給は絶対的不足。

地域要因の将来予測

多摩地域における経済・行政の拠点都市として発展する立川駅の中心的商業地。駅西側地区の再開発（ヤマダ電機）やイケアに続き、ららぽーとの開店で更に商業的集積度の高まることは確実で、将来の発展力も高い。

価格決定の理由

立川駅北口の高度商業地である一等地的な標準地の特性に鑑み、比準価格は類似性の強い高度商業地域の吉祥寺駅と町田駅前の商業地の売買事例を採用しており、最近の市場実態を反映している。高額商業地は収益的価格での取引が一般化し、売買の指標になっているが、希少性からやや投機的な高値水準で売買が成立している。立川駅前周辺一帯の大規模商業施設プロジェクトを背景に、鑑定評価額は収益価格、比準価格と市場動向を勘案し上記の通り決定する。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られない。価格水準については、立川駅周辺の商業地域のため旺盛な需要が見込まれることから、上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、商業利用目的の取引事例を収集・採用して試算されていることから、対象不動産の最有効使用に合致した試算価格が求められたと思料する。一方、収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、本件地域は店舗やホテルと言った収益目的の不動産を標準的使用とする地域であるため、本収益価格も相当程度の信頼性を有する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

不動産価格の二極化の中で、当該地域は立川駅周辺の繁華性の優れた地域に属するため、リスクプレミアムは小さくなっている。

地域要因の将来予測

当該地域は商業地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は投資利回りの低下から、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した各取引事例について、個別の事情を含んでいるものの、市場の実態を反映した価格と言える。一方、収益価格は、需要者の多くが収益性から意思決定を行い、投資採算性を反映しているが、自用の可能性がある場合は低く求められる傾向にある。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。立川駅や国分寺駅周辺の商業地域や駅南側の商業地域とのバランスに留意した。

地域要因

商業性より居住性への比重が高まりつつある商業地域である。店舗よりマンション等の需要が強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

各試算価格が求められ開差を生じた。比準価格は市や市周辺の広範囲から類似性の高い事例を採用した。収益価格は、規模、立地性の類似する中層マンションの賃貸事例を比準して求めたが、低いのは、近隣の賃料水準の制約下にあり、また、遅行的な性格の為である。投資用不動産としての魅力がないので収益不動産の売買はないが、自己不動産の取引は考えられる。よって、比準価格を採用し、収益価格にも留意し、さらに、代表標準地との検討の上、決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は若干の上昇である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向については、立川駅徒歩圏の住宅地のため安定した需要が認められることから、若干の上昇で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比準して試算されたもので、市場の実態を表した実践的な価格であるが、本件地域における取引の大半は自己使用目的による住宅用地の取引である。一方収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、対象不動産の存する地域は収益目的よりも自己使用による居住の快適性等が指向される地域である。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏内の居住環境が良好な住宅地域であり、需要は高く、地価は坪当たり90万円前後で推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅から徒歩圏内のアパートもみられる住宅地域であるが、賃料が土地価格に見合う水準になく、事業収支の観点から共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的であるので、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一定の需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は若干の上昇である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向についてはやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件地域における取引の大半は自己使用目的の住宅用地の購入であることから、このような取引事例を採用して試算した比準価格は居住の快適性や利便性による経済価値を表した価格であり、対象標準地の価値を適切に表していると言える。よって、代表標準地との均衡を考慮した上で比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩普通圏で、生活に便利な区画整然とした優良住宅街で、富裕層からの需要は堅調であるが、供給は絶対に少ない。

地域要因の将来予測

立川駅南口から徒歩約8分弱で、広幅員市道が主体の区画整然とした駅から近い居住環境が良好な優良住宅街である。特に目立った要因変動は無く、現況の住宅地域として推移するものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は立川駅の生活圏に属する宅地に係る最近の売買事例を採用しており、市場実態を反映した信頼性の高い価格である。標準地は戸建住宅が主体の住宅地域で、基本的にアパート等の収益物件の取引は少ない。主に新築建売物件・中古戸建自用物件や更地の取引になるが、近隣では売買例は少ない。「総額」には拘らない市場性を見せている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動は認められないが、景気先行きの不透明感により住宅地の地価上昇幅は縮小傾向（横ばい）にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は収益性より快適性が求められる戸建住宅地域にある。容積率は80％でもあり、賃貸用不動産の建築・運営は経済合理性に合わず、収益価格は求めなかった。比準価格は規範性の高い多数の取引事例から求められ住宅市場の実態を反映した価格であり、高い説得力がある。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

多摩都市モノレール沿線の需要が堅調な地域。最近は勢いが鈍化している。

地域要因の将来予測

地域内には格別の変動要因もなく、当面は住宅地域としての現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の住宅地としての利用が中心であることから、自用の住宅地を求める需要者の選好性が反映されている比準価格の信頼性は高い。収益価格は近隣地域で元本価格に見合う賃料水準を収受し得ず、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため適用できない。よって、比準価格を採用のこととし代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は若干の上昇である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られないため、当面は現状のまま推移すると予測する。価格動向については、居住環境良好な住宅地域で安定した需要が認められることから、若干の上昇で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件地域における取引の大半は自己使用目的の住宅用地の購入であることから、このような取引事例を採用して試算した比準価格は居住の快適性や利便性による経済価値を表した価格であり、対象標準地の価値を適切に表していると言える。よって、比準価格を採用し、周辺の標準地及び基準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。