地域要因

工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇を示した。

地域要因の将来予測

工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、当分の間、この状況で推移するものと予測する。一般的要因の下、今後の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には投資目的の収益物件は見当たらず、工場等の賃貸物件の想定は現実的でないことから収益還元法は適用しなかった。市場においては実際の取引価格重視の価格形成がなされていると判断されることから、実際に取引され、豊富な事例資料に支えられた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

習志野駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の戸建住宅が多い郊外の住宅地域であり、小規模画地が多く、アパートを想定することは現実的でなく、採算面においても難があるため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高根木戸駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の中規模戸建住宅が多い住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は少なく、収益物件の想定は合理的でないため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

船橋市内の新京成電鉄沿線では人気の高い住宅地域。戸建住宅購入者の一定の需要が認められる地域で、地価はほぼ横ばい状態にあると思われる。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成している。今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。一定の需要が見込まれる地域であり、地価も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在しているが、土地の高度利用ができない第一種低層住居専用地域（容積率80％）に指定されていること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに共同住宅等の収益物件を想定しても採算がとれないことは明らかであることから収益還元法は適用しない。近隣地域は自用目的の取引が中心の居住環境良好な住宅地域であることから代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏内ではあるが、距離的にはほぼ限界エリアである。地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅より徒歩10分以内の住宅地域に対する需要が多い。地価は横ばい傾向が持続するものと思慮する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。比準価格の査定においては、新京成線沿線の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

薬円台から1．2㎞と利便性にやや劣るものの成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。地価はほぼ横ばいと見られる。

地域要因の将来予測

周辺地域はやや利便性に劣るものの住環境が良好な住宅地域としてほぼ成熟しており、格別の変動要因もなく、暫くは現状のまま推移するものと予測する。地価はほぼ横ばい傾向にあると思われる。

価格決定の理由

第一種低層住居専用地域に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆ど見られない。また合理的な賃貸市場も形成されておらず、共同住宅を想定することは非現実的であり収益還元法を非適用とした。比準価格は市場において実際に取引された価格を基礎として求めたもので信頼性は高く、居住の快適性を指向する住宅地域では比準価格を重視すべきである。よって代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外に所在し、最寄駅から徒歩圏内にあるが価格水準が低く、景気回復等からも需要はあり、住宅分譲も多く微増基調となった。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内にある戸建住宅を中心とした住宅地域である。低層の住宅地として熟成してきており変動要因等は特になく、今後とも現状を維持していくものと思料される。価格水準は微増傾向と予測される。

価格決定の理由

郊外の戸建住宅地域にあり、賃貸の需要は見込めず、経済合理性に合わないため収益価格は求められなかった。自用を目的とした地域で、収益性より住宅としての快適性が重視される地域に所在する。以上から市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

バス便利用のやや利便性に難があるが、地価水準等から需要は安定しており、地価は横這い傾向を示している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外、バス便利用の街区整然としたほぼ熟成した戸建住宅を中心とした住宅地域を形成し、特に変動要因等見当たらず、地価水準は安定的に推移している。

価格決定の理由

郊外の戸建住宅地域にあり、賃貸の需要は見込めず、経済合理性に合わないため収益価格は求められなかった。自用を目的とした地域で、収益性より住宅としての快適性が重視される地域に所在する。以上から市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

最寄駅との接近性や生活関連施設への利便性が良好であるため、需要は根強く、地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

戸建住宅、マンション等が混在する住環境良好な住宅地域であり、当面は現状維持で推移すると予測する。今後の地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅のほかアパート等の共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模において共同住宅等を想定することは事業採算の面から非現実的であるため、本件では収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引が中心の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的な経済情勢等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏外ではあるが、区画整然とした住環境良好な住宅地域で、地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。総じて画地規模が大きいため、細分化されて、やや供給過多な傾向にある。地価は横ばい傾向と思慮する。

価格決定の理由

区画整然とした住宅地で、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。比準価格の査定においては、習志野駅勢圏内の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、画地規模が小さいことから需要は底堅く、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特別な変動要因は認められず当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、アパート等の収益物件は少ない。対象標準地の規模から共同住宅の想定は非現実的であることから収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があるが、最寄駅から徒歩圏であるため、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した駅に近い住宅地域であるが、私鉄沿線で都心へのアクセスがJR沿線の地域と比べ劣り、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅に近い成熟した住宅地域で、特別な変動要因は認められず現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の共同住宅は殆ど見られず自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域である。合理的な賃貸市場が形成されておらず、事業収支の観点から共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠い住宅地域だが、住環境は比較的良好に維持されていること等から需要は安定しており、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地価格に見合った合理的な賃料水準が形成されていないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、生活利便施設にも恵まれているため、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅、アパートが混在する住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高根公団駅徒歩圏に位置し、街路はやや狭いが住環境は概ね標準的な住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られず地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏に位置する既成の住宅地域であり、一定の需要が認められる。今後についても現状の地域特性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）に指定された戸建住宅地であることから収益性は低く、賃貸物件建築を目的とした投資需要を想定することが現実的ではないため収益価格は試算しない。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏地域で、新規転入等も少なく熟成した既成住宅地域。地域環境及び土地の需給動向に大きな変化はなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス圏の既成住宅地域で、建物の新築、建替え等は見られず地域は熟成している。新規転入等の旺盛な需要もないことから、地域要因について今後特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からバス圏の既成住宅地域で、近隣にアパート等は少ない。市場においては自己使用目的の戸建住宅用地の取引が大半を占めており、収益目的での取引は見られない。従って、収益物件の建築を想定し収益価格を試算することは現実性に欠けることから、本件では比準価格のみ試算した。規範性の高い多数の取引事例が収集できており比準価格の精度は高く、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記鑑定評価額を決定した。