地域要因

新規マンション事業は適地の不足から縮小気味であるが、接近性に優れた良好な住環境から宅地需要は堅調傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益還元法の適用は困難であり、取引事例比較法及び開発法を適用した。比準価格は、一部事業中の土地を含め同等の開発事業が可能な取引事例から試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、マンション事業者の投資採算性に着目した価格で最有効使用の観点から説得力を有する。以上から両手法の重要性は同等と判断されることから両試算価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鎌倉市内では、平坦地と丘陵地で地価の二極化が進んでいる。長谷駅、鎌倉駅周辺は、観光客等も堅調で地価も比較的堅調に推移してる。

地域要因の将来予測

「旧鎌倉」地区の中規模住宅が建ち並ぶ環境の優れる住宅地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、もっぱら自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低い。典型的な需要者は、自己の住宅地として購入する個人が考えられる。当該需要者は、収益性よりは居住の快適性・利便性を重視し、市場性に基づく実証的な比準価格の説得力は高く、収益価格の説得力は劣るものと考えられる。よって、比準価格を重視して収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

観光地としての要素を一部有する商業地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は周辺に著名な寺院等を始めとする観光施設が多い商業地域。最近は新たな観光関係の店舗の出店が目立つ。地価動向は若干の上昇傾向にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には観光客対象の貸店舗も一部認められ、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的の取引が主である取引事例より求められた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は居住環境良好な「旧鎌倉」地区の既成住宅地域である。格別の変動要因は認められず、現在の住環境を維持していくものと判断される。

地域要因の将来予測

近隣地域は閑静で良好な居住環境を有する「旧鎌倉」地区の熟成した住宅地域である。地域の特段の変化は予測されないため、今後も居住環境良好な住宅地域として推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は駅から徒歩圏の熟成した中規模一般住宅地域に存する。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。また、熟成した既成住宅地域であることから、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

海岸近くに位置する閑静な住宅地域である。周辺の地価はここ1、2年でようやく下げ止まり傾向が続くようになった。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅が建つ中に共同住宅等も見られる海岸近くの住宅地域である。近時においては海岸近くの住宅地としての下落傾向は収まっており地価は概ね横ばいで推移していくことが予測される。

価格決定の理由

対象地は江ノ島電鉄沿線の海岸部近くの住宅地に位置し、周辺でアパート等の収益物件も見られるものの需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の店舗ビルが連担する駅至近の商業地域であり、地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中層の店舗ビルが連担する鎌倉駅西口至近の商業地域である。主たる需要者は、事業，投資及び自用目的での法人又は個人であり、他物件との価格及び収益性を比較秤量して意思決定を行う。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格である。いずれも重要な価格であるが、実証性の高い比準価格をより重視して両者を調整し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。旧鎌倉地区の需要は堅調であり、地価は安定的に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、「旧鎌倉」を代表する閑静な戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は散見される程度である。転勤中等の有効活用としての貸家等も見受けられるが、収益性より居住の快適性が重視される地域であり、取引の中心は自用目的で、賃貸市場の熟成は劣ると思慮する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い旧鎌倉エリアにあって、富裕層の需要が底堅く推移してきた住宅地域。

地域要因の将来予測

交通利便性が良好であると共に、旧鎌倉地区にあってブランド性を併せ持つ優良住宅地域である。津波への懸念から需要が減退した時期もあったが、最近は根強い需要が復活してきた。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、一部に資産運用目的の賃貸マンションやアパート、店舗等も見られるが、これらは旧来からの地主層が、土地の有効活用を目的として建設したものであり、投資目的での土地取引は僅少である。当該地域は優良住宅地域として自用を目的とした取引が支配的であるため、市場の実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境と利便性等が優れた住宅地域であるため、地価は小幅ながら上昇が続いている。

地域要因の将来予測

地積規模が特に大きい画地が分割される事例も散見されるが、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

良好な接近性・利便性を反映して賃貸用共同住宅も散見されるが、収益物件の建築を目的とした土地購入は投資額回収に長期間を要しリスクもあるため、需要の相当部分は戸建住宅等の自用目的が占めている。よって、信頼性が高い取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺においてミニ開発は見受けられるものの地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

元来海に近い住宅地として根強い需要があり地価は横這い傾向にあるが、利便性がやや劣ることから、中長期的には地価は弱含みで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺においてアパート等の収益物件も見受けられるが、駅からやや遠く利便性は劣り、収益性より海に近い住宅地として居住の快適性が重視される地域である。取引の中心は自用目的であることから、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

対象地は鎌倉市南東部の住宅地域に所在し、周辺には中規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見されるが、典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も良好な居住環境を維持していくものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

対象地周辺では転勤中等の有効活用としての貸家等も散見されるが、基本的に自用の一般戸建住宅がほとんどである。典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的小規模な住宅、事業所が混在する地域で、転出入も少ない地域性から、地域要因の変動は小さい。

地域要因の将来予測

一般住宅と小規模事業所等が混在する成熟した地域で、今後とも現況に大きな変化はないもの予測する。地価動向は市内中心部に対する選好性の好転の影響から、ほぼ安定的に推移ている。

価格決定の理由

賃貸市場はアパートを中心に営業用建物の賃貸も見られる地域であるが、高度利用が困難であることと土地価格に見合う賃料水準が形成されている地域ではなく、収益価格は低位に試算された。市場の取引は自用目的での取引が中心で投資目的での需要は極めて少ないことから、同等の地域性を有する信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏、平坦な旧来からの既成住宅地で利便性は高い地域である。地域に特有な変動要因は見られず、地価は概ね横這い状態にある。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態にあるものと予測される。

価格決定の理由

 標準地は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域に存しており、共同住宅等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

丘陵部にあって区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域。格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

江ノ島電鉄線沿線の丘陵部にあって閑静な住環境が形成されており、今後も現況を維持していくものと予測する。画地規模がやや大きく、総額と利便性とのバランスから、当面の地価は弱含みで推移するものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ環境良好な分譲住宅地域である。地域内の戸建住宅は、転勤や居住者の高齢化等の事情によって賃貸に供される事例が見られるものの、その収益性に着目して取引されることは少なく、居住の快適性及び利便性等を重視した自用目的の取引が多くを占める地域である。したがって、市場の取引実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパートが見られる住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。周辺の大規模地の動向が今後の変動要因である。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域である。今後も同様の環境を継続すると予測される。地価はやや選好性の弱いエリアであるが、値ごろ感から横這い傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺の取引は少ないが、比準価格は、同一沿線の事例を中心に信頼性の高い取引事例に基づき試算された。収益価格は、収益目的のアパートが多く見受けられるが、自己使用目的が取引の中心であり、比準価格に比し低位に求められた。土地価格に見合った収益が得られない実情を反映している。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。