地域要因

最寄駅が二俣川駅で、居住環境は良好な住宅地域であるが、バス便利用であるため、価格は軟調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

中規模の低層の戸建住宅が整然と建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、収益より居住の快適性を重視する地域で、公法上の規制も厳しいため、土地価格に見合う収益性は得られにくい地域である。また、取引の大半は自己居住用が占める。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台住宅地域であるが、駅徒歩圏で幹線道路へも近い利便性のため、比較的需要は安定的に推移しているとみられる。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域であり、今後も現在の混在住宅地域としての状況が継続すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺では共同住宅もみられるが、最寄駅からやや離れた高台であり、利便性の点から賃料水準は高くなく、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地所在の日野周辺事例を中心に、接近条件等の類似性の高い地下鉄ブルーライン最寄りの事例を選択して試算された。自己使用目的の取引が中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模の戸建住宅が多い最寄駅徒歩圏の既成住宅地域である。住環境は良好で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中規模の戸建住宅敷地であり、需要者は取引に当たって周辺類似物件との比較検討を踏まえて価格判断を行うのが一般的であり、収益性については参考程度にとどめられると考えられる。本件では、複数の類似の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地による検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地が多いものの、利便性・繁華性の高い上大岡駅から徒歩圏内に存し、需要は総じて堅調といえる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩5分程度と近く、アパート等の混在が見られるものの、戸建住宅中心で良好な居住環境を形成している。居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

傾斜地が多いものの、利便性・繁華性の高い上大岡駅から徒歩圏内に存し、需要は総じて堅調といえる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした成熟した住宅地域である。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は最寄駅から徒歩9分程度と近く、アパート等の混在が見られるものの、戸建住宅中心で良好な居住環境を形成している。居住の快適性を重視する住宅地域として成熟しており、自用の取引が中心のエリアと認められる。よって本件においては、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、中規模の住宅地としての環境条件は比較的良好で、宅地需要は堅調、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的での取引が中心であり、自己使用を目的とした市場を中心に価格形成がなされている。同一需給圏内の信頼性の高い取引事例を多数収集できたことから規範性ある比準価格が求められた。土地価格に見合う賃料を収受できないため、収益価格は結果的に低位に試算された。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からは急坂を上る徒歩圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微増傾向であるが、今後はこの傾向は縮小すると思われる。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、微増傾向であるが、今後は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は北向緩傾斜の徒歩圏の相当古い分譲団地であるが、アパート等も見られ多く、自用目的の取引ばかりではない。比準価格は周辺類似地域にある取引を中心にして、求めたものであり実証的である。収益性は認められるものの、土地に対する賃料の遅効性故に、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地と均衡する範囲で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からやや遠隔にある住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を標準とする傾斜地の住宅地域である。特別な地域の変動要因は見当たらず、現状維持で推移すると推察する。

価格決定の理由

近隣地域は、傾斜地に形成された分譲住宅地域で、収益物件としてのアパート等も散見されるものの、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、取引の中心は自用目的と認められる。よって本件評価においては、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。