神奈川県横浜市港南区笹下６丁目２８０１番１０(港南中央駅・洋光台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


174,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区笹下６丁目２８０１番１０(神奈川県横浜市港南区笹下６−２５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を174,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区笹下６丁目２８０１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区笹下６丁目２８０１番１０
住居表示笹下６−２５−７
価格174,000円/㎡
交通施設、距離洋光台、1,400m
地積168㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の分譲住宅地域
前面道路の状況南東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木幹森氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木幹森
価格174,000円/㎡
個別的要因南東側の道路方位により、他の不動産との比較で、代替、競争力は優位であり、共同住宅等の利用も見込まれる。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からやや遠隔にある住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を標準とする傾斜地の住宅地域である。特別な地域の変動要因は見当たらず、現状維持で推移すると推察する。
市場の特性同一需給圏は、JR根岸線、京急本線、ブルーラインの沿線で、横浜市港南区、磯子区及び金沢区の住宅地域である。需要者の中心は、横浜市に居住する30∼50歳程度の一次取得者層であり、神奈川県外からの転入者は比較的少ない。ほぼ熟成した住宅地域で近年は大規模な宅地開発は見られず、ミニ開発が主体である。土地は200㎡程度で3500万円前後、小規模建売住宅では総額4500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因地価は緩やかな回復傾向にあるが、港南区の人口はやや減少傾向が続き、高齢化率も高く、利便性等が劣る丘陵地や郊外では、下落傾向も見られる。

栗山亮氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山亮
価格174,000円/㎡
個別的要因南東側道路の中間画地であり、居住環境の快適性に優れ、個別的要因に基づく競争力は高い。当該要因の与える影響に格別の変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向が続いているものと思われる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。一般的要因の影響を受けつつ、洋光台駅周辺の駅距離のある地域は需要が弱まり、地価の横ばい傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は磯子区、金沢区及び港南区を中心とした横浜市南部の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層や買替層であるが、需給圏外からの転入も見られる。企業の社宅跡地などに分譲地が見られるほかは、宅地の分割による建売住宅の供給が多い。景気回復に一部遅れが見られる中、高齢化等により利便性の劣る地域の住宅需要は弱い動きが見られる。市場の中心価格帯は、土地で3000万円前後、新築戸建では4000万円台と考えられる。
一般的要因当区の人口は減少傾向にある。景況感の改善に一部遅れが見られ、人口減少や高齢化等の影響もあり、区内の不動産市況は一部に弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度38952829999999
北緯 139度5925749

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市港南区下永谷町字渡戸１４０３番３５ほか１筆の一部神奈川県横浜市港南区上永谷町字中里３２３５番２神奈川県横浜市港南区上永谷町字鳥越３４３５番３神奈川県横浜市港南区笹下５丁目２７１４番６神奈川県横浜市港南区笹下２丁目２３３番６外神奈川県横浜市港南区港南５丁目２２７５番７神奈川県横浜市港南区笹下３丁目４４７４番２外神奈川県横浜市磯子区洋光台１丁目２７番１神奈川県横浜市磯子区洋光台３丁目２０番４

参考：近隣駅の地価相場

港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)杉田駅(地価相場 175,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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