神奈川県横浜市港南区上永谷３丁目５１６６番３０(上永谷駅・下永谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


182,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区上永谷３丁目５１６６番３０(神奈川県横浜市港南区上永谷３−１８−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を182,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区上永谷３丁目５１６６番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区上永谷３丁目５１６６番３０
住居表示上永谷３−１８−３２
価格182,000円/㎡
交通施設、距離上永谷、900m
地積221㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大野克夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大野克夫
価格182,000円/㎡
個別的要因南方下り傾斜の地勢にある北方位の中間画地。個別的要因は特に変動はない。
地域要因最寄駅からは徒歩圏の傾斜地に形成された相当古い分譲団地にあり、地価は微増傾向である。
地域要因の将来予測中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、微増傾向であるが、今後は縮小していくものと思われる。
市場の特性需給圏はJR根岸線、京急本線、地下鉄ブル−ライン沿線、最寄駅へ徒歩圏の港南区を中心とする横浜市南東部の住宅地域。需要層の中心は横浜市内の居住者でサラリ−マン層等幅広く、市外からの転入も見られる。近年は小規模開発の建売住宅やマンションが供給の中心で、マンション・戸建共に中古住宅の需給も見られ、近隣地域は徒歩圏で傾斜地に形成されており、土地65坪程度、総額4千万円前後の水準、新築は小規模で4千3百万円前後が中心価格帯。
一般的要因不動産市場は微上昇傾向が継続するも、その傾向は弱まっている。日本経済は緩やかな回復基調が続いている。港南区の人口は微減傾向。

北村雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士北村雅夫
価格181,000円/㎡
個別的要因北側道路に接面する画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内であるが、傾斜地沿いの起伏の多い住宅地域であることから、需要は横ばい、地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測当地域は中規模一般住宅を中心とする傾斜地で起伏の多い住宅地で成熟の程度は高く、当面は現状を維持すると予測する。地価水準は横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は港南区及びその隣接区に存し、京急本線ないしJR根岸線沿線の住宅地域。需要者は東京都心ないし横浜中心部へ通勤する個人が中心となる。概ね南西方に傾斜している起伏の多い住宅地域であるが、最寄り駅から徒歩圏内にあり一定の需要は認められる。従来65坪程度の土地で4，000万円程度が多かったが、近年は40坪程度の画地が細分化されており土地建物総額で3，500∼4，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因港南区においては、人口の微減傾向及び高齢化率の上昇が続いており、宅地需要は一部弱い動きが見られ、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4070566
北緯 139度5711185

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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