神奈川県横浜市港南区日野中央２丁目１８６９番６(洋光台駅・港南中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


180,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区日野中央２丁目１８６９番６(神奈川県横浜市港南区日野中央２−１７−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区日野中央２丁目１８６９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区日野中央２丁目１８６９番６
住居表示日野中央２−１７−４
価格180,000円/㎡
交通施設、距離洋光台、1,500m
地積154㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤三千代氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤三千代
価格180,000円/㎡
個別的要因北東道路に面しているため日照等の環境面でやや優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり、特段の変動要因はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。住環境良好であるがバス便利用の地域であり、地価は概ね横這いで推移と判断される。
地域要因の将来予測既成住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらないことから、当面は現環境を維持するものと思料する。住環境は概ね良好であるが、バス便圏域で接近性に劣り、地価は横這いで推移と予測した。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、地下鉄ブルーライン、京急本線沿線で、港南区および隣接区内にあるバス便利用の圏域である。需要は東京・横浜方面への通勤者層が中心となる。近隣地域は建築協定により画地の分割が不可であり、規模が大きく総額の張る物件が多い。また、バス便利用で利便性が劣ることから、需要は弱含みと判断される。取引の中心となる価格帯は、土地が150㎡程度で3千万円前後。新築戸建は4千万円台中頃が多い。
一般的要因当区は老齢化の進行が顕著である。経済の先行き不透明感等の影響もあり、利便性の高い一部の地域を除けば地価上昇幅は縮小、下落地点は増加した。

小泉正義氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉正義
価格179,000円/㎡
個別的要因北東接面、規模や形状は標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因建築協定により良好な居住環境が維持されているが、駅からやや距離があるため、需要者の駅距離選好性からやや需要が弱含みである。
地域要因の将来予測近隣地域は比較的品等に優れた中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、建築協定があり今後も現在の居住環境が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は港南区内、JR根岸線または地下鉄ブルーラインを最寄りとするバス圏住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者であり、利便性の点から圏外からの転入は少ない。港南区は近年一貫して人口減少傾向にあり、駅距離がある地域ではその傾向が強い。需要者の駅距離の選好性などから、駅距離がある地域の物件は需要がやや弱い。取引中心は土地が50坪で2500万円程度、新築戸建が4000∼4500万円程度とみられる。
一般的要因区全体では人口減少傾向にあり、最寄り駅徒歩圏の需要は比較的堅調だが、駅距離のある丘陵地の需要は弱含みの傾向がみられる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3877201
北緯 139度58537

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)港南台駅(地価相場 181,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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