神奈川県横浜市港南区芹が谷４丁目７８６番４９(上永谷駅・下永谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区芹が谷４丁目７８６番４９(神奈川県横浜市港南区芹が谷４−９−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区芹が谷４丁目７８６番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区芹が谷４丁目７８６番４９
住居表示芹が谷４−９−２６
価格155,000円/㎡
交通施設、距離上大岡、3,200m
地積226㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆志
価格155,000円/㎡
個別的要因北西道路で宅盤面は道路より約2m高く、階段、掘込車庫を築造する必要がある。敷地の分割は特例を活用すれば可能。個別的要因に変動はない。
地域要因バス圏北傾斜の分譲地。隣接する平戸町の団地は南傾斜で画地規模も小さく需要も旺盛。両地域は二極化の傾向を顕在化させる。
地域要因の将来予測バスを利用すれば三路線が利用可能なバス圏の傾斜地に造成された旧来の分譲地。北側の平戸町に比べると不動産業者の仕入れが目立ち、区画の細分化されて転売されるまでに至らず、需要は弱めで推移する。
市場の特性同一需給圏は、京急本線、ブルーライン沿線、JR横須賀線沿線のバス圏住宅地の圏域。バス便は多いものの、駅までの所要時間が長い点が減価要因となる。旧来の広い画地は不動産業者が仕入れるが、エンドユーザーへの転売はなかなか進まない。小規模画地を中心とした需要者の中心は、三十代から四十代の市内在住の一次取得者と推測する。取引の中心は、敷地面積100㎡程度の更地が1500万円程度、200㎡程度の中古物件は2500∼3000万円程度。
一般的要因人口は微減傾向にあり、高齢化が進む。利便性に応じた住宅地の二極化、画地の細分化、小規模化が進み、バス圏傾斜地では地価の下落が続く。

栗山亮氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山亮
価格155,000円/㎡
個別的要因北西側道路の中間画地であり、個別的要因に基づく競争力は標準的である。当該要因の与える影響に格別の変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。高齢化や人口減少の顕著な地域であり、住宅需要は弱く、地価の下落傾向が見られる。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。人口減少や空き家の増加が進む地域は住宅需要が弱く、地価の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、港南区を中心に横浜市南部の既成住宅地域の存する圏域と判断した。需要者の中心は需給圏内の30∼40代の一次取得者層であるが、需給圏外からの転入も見られる。供給は中古の戸建住宅のほか、ミニ開発が中心である。バス便利用となる駅距離のある地域は、人口減少と高齢化が進んでおり、住宅需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は、60坪程度の土地で3000万円台前半、戸建住宅は4500万円程度と考えられる。
一般的要因当区の人口は減少傾向にある。景況感の改善に一部遅れが見られ、人口減少や高齢化等の影響もあり、区内の不動産市況は一部に弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度415411
北緯 139度5691463

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市南区六ツ川４丁目１１５７番６神奈川県横浜市港南区笹下町字西宮郷２４３８番２８神奈川県横浜市戸塚区平戸町字大郷山１４１６番３神奈川県横浜市港南区野庭町字三田町５４４番３の一部神奈川県横浜市戸塚区新橋町字順礼坂１０７８番３２神奈川県横浜市港南区日野町字大多良５５１５番５５神奈川県横浜市港南区芹ケ谷５丁目１５５０番６８神奈川県横浜市戸塚区和泉町７３１８番５神奈川県横浜市港南区芹が谷１丁目１３１４番３８神奈川県横浜市港南区上大岡西１丁目２２３番６神奈川県横浜市港南区芹が谷１丁目１２５１番５２神奈川県横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外

参考：近隣駅の地価相場

上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)東戸塚駅(地価相場 178,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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