地域要因

地域要因に変動はない。熟成した住宅地域にあって、住環境及び生活利便性は概ね良好であり、需要は比較的安定的している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、既に熟成しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面安定的に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅専用等の規制を受ける住宅地域である。戸建住宅の賃貸事例は相続や転勤等を契機とする例が散見される程度であり、収益性が地価に与える影響は小さい。居住の快適性や生活利便性等が重視されて地価形成が行われる住宅地域にあることから、多数の取引事例を検討して得た比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

保土ケ谷駅から徒歩圏内にあり、宅地需要は根強いが、他地域との競合もあり、地価は横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

保土ヶ谷駅徒歩圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内外にアパート、共同住宅等も見られるが、採算面等からみて、収益目的はあまり期待できず、地域内での土地取引の中心は自用目的と判断される。また、地積等の関係でも良好な賃貸収益を期待し難いと考える。よって、規範性の高い現実の取引事例を基に試算し、取引市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格が低く試算されたことを考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの路線沿商業地域。高層階の店舗需要や最寄駅の地名的選好性が劣るが、立地的に希少性を有する。収益環境に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅、マンション等が混在する路線商業地域で繁華性に富んだ環境ではないが、現在の収益環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、店舗、店舗併用住宅等が多い県道沿いの路線商業地域で、市場においては賃貸経営により収益獲得を志向する投資目的の需要はあるが、繁華性などから元本価値に見合う収益獲得が困難であり収益価格は低位にある。また資料収集の限界から収益価格は想定要素も多い。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

 駅徒歩圏外の近住宅地であるが、規模が手ごろなため、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

低層戸建住宅を主体とする住宅街であり、大きな要因変化は見受けられず、当面は現況のまま推移するものと思慮する。当分は地価も概ね横ばい程度と予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は最寄駅から1．8kmで一般的には徒歩圏外の既成住宅地域で、一般住宅を主体とする住宅地地域である。自用物件が中心の地域であり、収益性は比較的低位に留まるといえる。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に代表標準地の価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土砂災害警戒区域に指定されているものの、古くから一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

当地域はアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所在する類似の標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区北部の住宅街。高台の丘陵地で、最寄駅の地名的選好性も踏まえ、地縁者による需要が中心。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、一般住宅が多い住宅街で市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。アパートは散見されるものの経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は相対的に少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩限界圏の相当古い分譲団地にあり、地価は微減傾向。

地域要因の将来予測

中規模低層住宅を標準とする相当古い分譲団地。特別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、横這い傾向である、今後も同傾向を示すものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は徒歩限界圏の南向傾斜の古い分譲団地、アパート等も見られ自用目的の取引ばかりではない。比準価格は類似性ある周辺類似地域等の取引を中心にして、求めたもので実証的である。収益性は認められるものの、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。従って、本評価では比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地である本標準地の規範性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はない。利便性、快適性等に概ね優る住宅地域で、地価は上場傾向を保っているが、周辺地域の街路の配置等はやや劣る。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、すでに成熟しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。接近条件にも概ね良好で、需要に懸念はなく、地価は当面堅調に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も散見されるが、これらは古くからの地元地主等による資産保有を目的としたものが殆どである。自宅所有目的が取引の中心で、居住の快適性等を重視した地価形成が行われており、収益性が地価に与える影響は小さい。よって、多数の取引事例を検討して得た実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因はない。最寄駅から徒歩5分程度に形成された住宅地域で熟成度は高く、生活利便性に優ることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、併用住宅等が混在する熟成した住宅地域で、今後も概ね現況を保持すると予測する。市場実態を反映して、地価は当面強含みに推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は生活利便性の高い住宅地域であるため、周辺地域と共にアパート等も多く見られ、賃貸住宅に対する需要も堅調である。しかし、未だ地価に相応する賃料水準は形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低位に求められた。このため、多数事例を検討して得た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。バス便利用の地域であり利便性にはやや欠け、地価は横這いから下落へ転じたと判断される。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料する。バス便利用の住宅地域で利便性にはやや欠け、地価は横這いから下落へ転じるものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も散見されるものの、中規模一般住宅を中心とする住宅地域である。地域内の土地取引は居住の快適性・生活の利便性を重視した自用の取引が中心であり、収益目的での土地需要は少ない。本件評価では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台に位置する既成住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も一部見られるが、高台の低層住宅地なので自用目的の取引が多い。居住のための快適性を求める需要が強いので土地価格に見合った収益性を十分確保できず収益価格はやや低位にある。よって、取引の実態をより反映した実証的な比準価格を標準とし理論的な収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の丘陵地に位置する区東部の既成住宅街。利便性が劣る住宅地。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる高台の住宅地域として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、バス通り沿いに一般住宅、アパート等が混在する住宅街であり、市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。利便性が劣るため経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。