地域要因

近隣地域の変動要因は特にないが、地価は依然として下落傾向である

地域要因の将来予測

傾斜地勢の山間地域に位置する住宅地域で、新規参入者は少なく需要は低迷している。今後も弱含みで推移していくものと思料する。

価格決定の理由

標準地は山間部の住宅地域に位置し、収益性より居住の快適性、生活利便性を重視する地域である。賃貸物件はほぼ皆無で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。市場の実勢を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近い住宅地域であり、地価は底値レベル近く値頃感が出つつある。

地域要因の将来予測

中心部に近い一般住宅を中心とした混在住宅地域であり、今後とも現状の特性を維持していくものと予測する。地価は下落幅は縮小するものの、当分の間は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られないが、人口減少等により需要は徐々に減退している。

地域要因の将来予測

幹線市道沿いに形成された商住混在地域で系統連続性に優ることから用途の多様性を含んでいる。桐生市全体の推移動向から地価は弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的小規模な住宅を中心とする混在地域で、収益不動産の建築を想定するには一定の画地規模が必要であるが、当該標準地は当該条件を満たしておらず、最有効使用の建物を想定するには無理があると言わざるを得ないため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるため、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。

地域要因

空き店舗、空き営業所も散見され、住宅移行地としての性格も帯びつつある。

地域要因の将来予測

県道沿いの小規模店舗を中心とする既成商業地域で商況に目立った変化は見られず、概ね現状の利用状況にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は小規模店舗、店舗併用住宅が多い。収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市である桐生市に存する商業事業者向け賃貸市場成熟の程度が低いため適正賃料は見出しにくい。よって、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道50号背後の既成住宅地域。未利用地も見られ熟成度は低い。需要は全体的に弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成市街地の住宅地域に位置し、居住の快適性、生活利便性を重視する。また、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位に試算された。市場の実勢を反映した比準価格を採用して、収益価格は参考に留めて代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな変動はないが、需要は低迷しており価格水準は横ばいもしくはやや下落傾向。

地域要因の将来予測

地域要因は現状を維持しつつも、取引は低迷し価格の横ばいもしくはやや下落傾向と予想される。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地の住宅地域に存し、自己使用目的の居宅としての需要が中心である。共同住宅等の収益物件は地主による建物の収益性を求めた建築が主であって、土地の収益性を求める家主は少ない。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

広沢町2丁目の直近1年の人口・世帯数は、人口減少・世帯数増加で推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、需給関係は比較的安定した住宅地であるが、価格は人口減少による影響で、弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺には賃貸物件は散見されるものの、賃貸共同住宅を建築するためには画地規模が小さく建築想定は困難である。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新規出店は殆ど無く、周辺市に顧客流出が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桐生駅前の事務所及び営業所に対する需要は低迷しており、弱含みにて推移している。

地域要因の将来予測

桐生駅至近に所在する区画街路の整然とした商業地域である。支店・営業所等の新規開設は乏しく、利用状況は概ね現状維持傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は事務所ビル、事業所が多い。収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市である桐生市に存する商業事業者向け賃貸市場成熟の程度が低いため適正賃料は見出しにくい。よって、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道50号バイパスから中通り大橋へ通ずる道路が整備され、利便性が向上しつつある。

地域要因の将来予測

渡良瀬川に近接する住宅地域で、河川、幹線道路等に囲まれ外延的発展は困難で今後も現状の特性を維持していくものと予測する。地価は下落幅は縮小するものの、当分の間は下落傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

需要の中心は自用の戸建住宅であるため、賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため収益価格はやや低位に試算され規範性は相対的に弱いと判断する。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存しているので、自己利用目的で取引された事例から試算され実証性が高いと判断される比準価格を採用して、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。

地域要因

近隣地域の地域要因の変動は特に無いが周囲に空地も多く、今後土地分譲等供給が多く予測されており、地価は依然下落傾向に有る。

地域要因の将来予測

今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。また面積も小さい為、共同住宅の想定も困難となる。以上より、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。