地域要因

地下鉄駅近接の商業地は希少性が高くマンション需要も高いことから地価水準の大幅な上昇が見られている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近接した大通り沿いの商業地域で、繁華性は高く、特に利便性の高さからマンション用地需要が旺盛で、地価は上昇が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い取引事例から求められており、市場性を反映した信頼性のある価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値取引が見られるマンション用地の影響から、土地価格に合う賃料水準が形成されておらずやや低く求められている。以上から信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、共通地点である指定基準地価格からの検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

同地域のマンション市場は依然活発で、都心の利便性の高い当該地域への投資意欲は高く、土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルのほか、地下鉄駅に近いことからマンションの立地も見られる地域で、近年はマンション等の住居系用途の発展が見られる。不動産需要は高く、今後も地価の上昇が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内の信頼性のある取引事例により求めたもので、現実の市場性を反映した説得力のある価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値取引が見られるマンション用地の影響から、賃料相場が土地価格に見合わない水準にありやや低位に試算された。以上から現実の不動産市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅への接近性、住環境等は良好でマンションはブランド化し、一定規模の宅地需要は希少性もあって堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄円山公園駅の徒歩圏内にあり、医科大学にも比較的近い住宅地域で、中高層マンション、アパート等が混在している。付近には医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

マンションの人気は市内でも有数の地域でブランド化し、宅地需要者の中心は大手マンション分譲業者となるため、取引事例比較法のほか開発法を適用して試算価格を求めた。開発法は建物想定、試算過程等適正と認められるが、試算において想定値を多く含み、また価格特性として需要者にとっては上限値を示す傾向もあること等を考慮のうえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状通背後の混在住宅地で、市電ループ化の影響もあり、マンション用地を含めた宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

混在型の既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の居住環境を維持するものと予測する。電車通りにも近く、土地需要も堅調な状況が続いており地価は上昇していくと予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域でアパート等の収益物件も混在しており、一定の賃貸需要も認められるが、対象標準地周辺は自用の建物が中心であり、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されておらずやや低く求められた。よって現実の取引で成約した実証的な価格で市電ループ化の影響も反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

知事公館周辺ではマンションが増え、共同住宅地域としての熟成化が進んでいる。マンション用地は希少性によって高値傾向にあり、地価上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域とその周辺は分譲マンションが主流の地域で、事業採算の観点から収益価格より開発法による価格が適切な価格が得られると判断し収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内における画地規模の大き目の取引により求めており、マンション用地の地価水準を反映している価格である。比準価格と開発法による価格は近似して得られ、各試算価格の妥当性は検証されたものと判断し、前年度価格からの推移も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス空室率の改善や良好な立地条件から投資マインドも回復基調にあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、市場性を反映した妥当性を有する価格である。また対象地は価格水準が相対的に高く、土地の選好要因に収益性が考慮される地域と考えられるが、収益価格は土地価格に合う賃料水準が形成されておらず、やや低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いであるが、商業地域としてよりも、地下鉄駅から若干距離があるもののマンション用地としての需要は強く、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、幹線北5条通沿いの地域においては商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあり、収益価格は低めに試算された。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、前年標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

市電のループ化、地下歩行空間等による札幌駅∼すすきの地区の回遊性の高まり、大通地区の新ビルのオープン等、発展的に推移。

地域要因の将来予測

最高価格地は札幌駅南口の商業地に譲ったが、札幌市を代表する高度商業地で希少性があり、市電のループ化・地下歩行空間も地区内に好影響を与えており、周辺の新ビルの開業もあって需要は底堅く、地価は上昇推移。

価格決定の理由

近隣地域は高層の大型店舗が集積する地区で、需要者は大手法人が中心であり、収益性を中心に価格が形成される地域である。比準価格と収益価格の開差は比較的小さいが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ収益価格を参考とし、比準価格を標準に、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗地域でも外国人観光客の増加の影響が見られ、ホテル用地を物色する動きもあり地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

すすきの歓楽街の中心である駅前通沿いの飲食店舗地域で、外国人観光客の増加、ホテル用地需要、近接する駅前通地区でも再開発ビルも完成し、すすきの地区でも地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビルが集積する地区で、需要者は大手法人のほか地元不動産業者、ビル経営者が中心、収益性を中心に価格が形成される地域である。しかし、賃料自体の上昇等、空室率の改善等は大きな動きはなく、収益の継続性・安定性の問題や、想定項目の多い土地残余法による収益価格は信頼性の点で市場性を反映している比準価格よりやや見劣る。よって、比準価格にウェートを置き、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価の下落が続いたことによる需給ギャップも解消され、市電のループ化など中心部の利便性向上とともに同地域の地価も回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は石山通以東に所在する状況類似地域内の事例を中心に求めたもので、現実の市場の実勢を表した説得力を有する価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値のマンション用地の取引の影響から、賃料相場の水準が土地価格に見合わず、やや低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅が徒歩圏内にある既成住宅地域で、戸建住宅、共同住宅等が混在している。付近には医大のほか医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか単身者向けの共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差もやや大きい。従って、信頼性の高い取引事例により試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

電車通沿いの商業地域であるが、分譲マンション、賃貸マンション用地としての需要は強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、市電西線沿いの地域においては商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあることから、収益価格は低位に求められた。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的で横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は篠路地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討、市場性の再確認を行い、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄から若干距離があるが、中央区地価上昇の影響を受けて、地価は少し上昇傾向である。

地域要因の将来予測

標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄から若干距離があるが、中央区地価上昇の影響を受けて、地価は少し上昇傾向である。

価格決定の理由

取引事例比較法の事例は、信頼性相応である。収益還元法は適用しなかった。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有し、中央区地価上昇の影響を受けて、地価は少し上昇傾向であることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって上記の通り、鑑定評価額と決定した。

地域要因

JR篠路駅徒歩圏内の郊外住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

JR篠路駅徒歩圏内にあり交通利便性が比較的良好な郊外住宅地域である。地域に特段の変動はなく需要は安定的で、地価は横ばい傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

JR篠路駅徒歩圏に位置し、交通接近性に優ることからアパート等の収益物件も見られるが、取引においては自己使用目的の戸建住宅取引が多い地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向にあり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例から求められた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗併用住宅地域として人気が高く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることを反映しているものと判断される。比準価格は、類似地域内における幹線道路沿いの事例を中心に、信頼性の高い事例を選択して求めたもので、現実の取引市場を反映した妥当な価格と思料される。以上により、両試算価格の特徴を踏まえて調整を行い、代表標準地から求めた価格との検討をも行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

札幌駅前周辺の商業集積化、中心部オフィス街の空室率の改善などから、市場参入意欲も高く、宅地需要も堅調な状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は都心部の高度商業地内に所在しており、物件の収益性についても重視される地域である。得られた収益価格は規範性の認められる還元利回り等の数値を適用したもので、比準価格に近い価格が試算された。また比準価格は現実の市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準価格に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。