地域要因

作業場が混在する小規模な戸建住宅が多い住宅地域であり、需要者は市南部に限定されており、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と作業所等が混在する既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では賃貸アパート等の収益物件が散見されるが、不動産取引は自己使用不動産が中心であり、居住の快適性が取引の指標となっている。また、標準地は画地規模が小さいため、賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難である。よって、本件では、このような地域的特性等を踏まえ、収益還元法の適用を断念し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域であって特に地域要因の変動はない。値ごろ感もあり需給関係は比較的堅調。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に大規模住宅が見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。国内景気は持続的に回復するも、選好性の程度が尼崎市において通常程度の地域であり、地価は横ばい傾向。

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅の中に大規模住宅が見られる地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には不十分で、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は無いが、住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復傾向や住宅地価格の下支え効果等の影響を受け、地価は上昇傾向を持続するものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗、事務所等の収益物件が見られ、賃貸市場は法人等が多く参入しているものの、土地価格に十分見合う賃料水準が形成されていないこともあって、収益性から意思決定する需要者が中心とはなっていない。従って、取引価格水準を指標に価格が決定されることが主であることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来の住宅地域であるため、当該地域内に地縁性をもつ居住者等による地元需要に限定される傾向にあり、地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を主とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近いが国道43号にも近いため需要は低調で、地価は下落傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場敷地の一部をコンビニ敷地や宅配の集配施設等に、利用の変化の兆しが表れている。価格は、概ね横這いから微増程度である。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を主体とする内陸型工業地域である。利用状況については、工場地から住宅地への移行需要の兆しはあるが、今しばらく、現状を維持するものと予測する。地価は強含みの横這いで推移している。

価格決定の理由

対象標準地は内陸型工業地域内にあって、中小規模の自社工場を中心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸用工場は殆どなく、賃貸市場は成立していないものと認められる。したがって、収益還元法を適用し収益価格を求めることは困難と判断し適用を断念した。以上より、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域に存し、法人等による自用目的の取引が中心となっており、類似地域においても自用目的の取引が中心となっている。一方、賃貸市場は熟成しておらず、賃貸事例も個別性の強い取引が多いことから求められた収益価格は相対的に精度が劣ると判断される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

阪神尼崎の駅前で、ビルが建ち並ぶことから具体的な変動は無いが、繁華性・容積率等の立地性から地価は回復傾向も認められる。

地域要因の将来予測

店舗ビル等の建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料する。地価動向は回復傾向にあり、今後はしばらく堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗事務所ビル等が建ち並び賃貸市場は比較的熟成しているが、市場では自己利用目的での取引が多い地域である。駅前であるものの消費者の購買力は高くないため店舗、事務所利用についても十分な賃料収入を得られない場合が多く収益価格の説得力は弱い。従って、市場性を反映し規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、駐車場や小規模低層共同住宅等が混在し、背後に工場等があり、居住環境は劣る。土地の細分化も進むが、地価は概ね横ばい傾向。

地域要因の将来予測

駐車場や小規模低層共同住宅等が混在する最寄駅に近い住宅地域。画地細分化の動きがあるも、周辺地域を含め居住環境がやや劣る。従って、需要は弱含みで、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内においては、賃貸マンションも散見されるが自用の戸建住宅が中心で、地価水準も戸建住宅地を前提として形成されているため、土地価格に見合う賃料は収受できないので、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。従って、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模工場・倉庫が建ち並ぶ工業地域であるが、地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状を推移するものと予測する。地価は当分の間、横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の工場・事業所等の多い地域にあって賃貸による工場経営は少なく、賃貸市場が成熟していないことから収益性に着目して求めた収益価格は相対的信頼性が劣る。よって、本件においては規範性を有する取引事例に着目して求めた実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しているが、隣接地域で大規模な宅地開発が行われており、供給過多の状態である。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は西淀川区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方、収益価格は自用目的での取引が中心となった地域であり、収益性より居住の快適性等を重視する傾向があることから低位に試算されたものと判断される。従って、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西淀川区の人口は横這いだが、高齢化率は上昇傾向が続いている。近隣地域では特に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

普通住宅地域として熟成しており、地域要因が変動する要因も特に見あたらないので今後も住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は西淀川区内住宅地域の多数の取引事例の中から規範性の高いものを選択し、地域格差等を判定して試算したもので市場性を反映した価格が得られた。収益価格は賃貸マンションを想定して試算した。本件標準地は成熟した住宅地域内に存し自用目的の売買が一般的なので比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめた。また代表標準地「西淀川−1」（花川2−15−16）を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、内陸型の工業地域であり、需給は若干上向き傾向が見られ、地価も横ばい∼上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模の工場、倉庫、配送センター等が多くみられる工業地域で、概ね現状のまま推移するものと思料する。地価は横ばい∼やや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場、倉庫等を中心とする工業地域であり、自己使用目的の取引が中心となっている地域の為、複数の工業地の取引事例から試算された比準価格の規範性は相対的に高い。一方、周辺は貸工場等は少なく賃貸市場が成熟していない為、収益価格は相対的に規範性が劣る。よって、本件においては規範性が高く実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考とし、更に代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は区内の同一需給圏にある地域的特性が近似する取引事例を採用した。各事例の内、規範性が高い事例からの価格を標準として求めたが、妥当なものである。収益価格については、比準価格に比し、低位に求められたが、収入、費用等は妥当で、収益性を反映している。鑑定評価額の決定に当っては、近隣地域周辺は自用目的の一般住宅が多いことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。