大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番(出来島駅・杭瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


121,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番(大阪府大阪市西淀川区佃５−９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を121,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番
住居表示佃５−９−１１
価格121,000円/㎡
交通施設、距離千船、1,000m
地積643㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場等が建ち並ぶ既成工業地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田康雅氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田康雅
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は西淀川区を中心に周辺区を含む工業地域一帯である。需要者の中心は、中小規模の工場、倉庫等の用地としての利用を前提とする法人等である。近隣地域は製造業を中心に中小規模の工場等が集積しており、生活利便性等から住宅地転用の需要は限定的であるが、工場用地等の潜在的需要は見られる。尚、取引される規模、利用状況等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。大規模物流適地の需要は概ね底堅いが中小工場用地については横ばい又は若干の弱含み傾向で推移している。

豊田健治氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田健治
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工業地域として熟成・安定しており、住宅地への転換はあまり見られない。
地域要因の将来予測共同住宅も見られるが、工業地域として熟成しており駅からの距離等を考慮すると今後も主として工業地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の主たる範囲は西淀川区を中心に此花区・港区・大正区・住之江区・尼崎市等の湾岸部工業地域。主たる需要者は製造または物流関係の法人。近隣地域は街路条件・交通接近条件・環境条件等いずれも普通で、平均的な工業地域である。少子高齢化等の人口動態・経済動向の先行き不透明性等もあり新規投資に慎重な事業者が多いため工業地の地価は横這い又は弱含み傾向。市場での中心価格帯（総額）は規模が多様なため見いだしがたい。
一般的要因湾岸部の工業地域では物流適地の需要は根強く地価上昇傾向が続いているが、一般工業地はそれほどではなく横這いないし下落傾向。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7124116
北緯 135度4363094

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西淀川区竹島４丁目１０番３大阪府大阪市西淀川区大和田４丁目１４２番１大阪府大阪市西淀川区佃５丁目９９番大阪府大阪市西淀川区出来島１丁目７番２１６外大阪府大阪市西淀川区佃３丁目１２０番４大阪府大阪市西淀川区佃１丁目２５２番１外兵庫県尼崎市西昆陽字府古宇佐１６番２２兵庫県尼崎市尾浜町３丁目１１２番兵庫県尼崎市大物町１丁目２６番５兵庫県尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番兵庫県尼崎市杭瀬本町２丁目３９番１外

参考：近隣駅の地価相場

出来島駅(地価相場 146,000円/㎡)杭瀬駅(地価相場 167,000円/㎡)千船駅(地価相場 169,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)福駅(地価相場 169,000円/㎡)御幣島駅(地価相場 178,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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