地域要因

梅田東側背後の住宅地として分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の共同住宅、事務所等が混在する地域であり、都心部への接近性及び居住環境に優れることから、今後もマンションの進出が継続するものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、周辺類似地域に所在し価格牽連性が認められる取引事例を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。収益価格は、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料予測等長期的な収益予測が不透明なことから多大の信頼性をおくことができない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似地域における他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

梅田地区との位置関係から商的効用の高いエリアにあり、更なる周辺開発等への期待から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域を形成している。梅田駅に程近いため、梅田地区の開発進捗状況に合わせて今後も更なる商業集積・繁華性の高まりが期待され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、対象標準地が存する地域は、空室率は改善傾向にあるものの、事務所賃料は低調であるため、比準価格に比しやや低位に試算された。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「天神橋筋六丁目」駅に近く、商業立地として比較的優れている。また投資環境も良好なことから、開発素地の需給は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。需給は強含みで地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高いアーケード商店街であり、需要の中心は店舗であるが、2階以上を共同住宅としての需要が見込め、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

インバウンド効果も見られる小売店舗が建ち並ぶ熟成した商店街であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。2階以上は共同住宅としての利用も見られ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街、天神橋筋商店街である。比準価格は周辺において店舗、共同住宅利用が認められる多数の取引を反映しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は想定要素を含むため、長期的な収益の予測に限界がある。よって、比準価格を標準しと、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神橋筋商店街に近い利便性の高さからマンション進出が多い地域となっており、宅地需要は根強いものがある。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、周辺部ではマンション開発が活発で、今後は住系用途の比重が高まるものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益性を重視した価格形成も認められるが、長期的視点に立った将来予測に限界があり、また、市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所を中心とする商業地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルが集積する商業地域であり、当面は現況のまま推移すると予測する。また、地価水準は上昇傾向が続くものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給内の代替性が認められる事例を採用して試算しており、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所ビル等が集積しているが賃貸マンション需要が強まっている。都心部との接近性は良好で、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、今後は共同住宅の混在度を高めつつ推移していくものと予測する。また、都心との接近性は良好であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス・マンションの混在地域であり、マンション素地としての需要が高まっており、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンションや事務所等が混在する地域であるが、利便性の高さを活かしたマンション敷地としての利用が今後は増えていくと予測する。また、需給は強含みで地価は上昇傾向で推移と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層事務所やマンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅の他、共同住宅や事業所も見られる地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地域は、一般住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域にあり、恵まれた交通接近条件を反映し、賃貸マンション等も散見されるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。試算価格の調整に際しては、この地域特性から、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を中心とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性に優れる住宅地域であり、周辺住環境も比較的良好であるため、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心への接近性に優れ、事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因に大きな要因変動はなく、当面の間は、概ね現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を行い適正な要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており実証的な価格である。一方、収益価格は画地規模が小さく共同住宅の想定がやや困難で土地価格に見合う賃料水準に達しないため低位に試算されたが、想定需要者は収益性をも考慮すると思料されることから、参考にすべき価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

野江内代駅から徒歩圏内にある住宅地域として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のなかに店舗等の混在する住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部店舗、賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

大阪駅等都心部への接近性に優れた住宅地域である。用途混在が見られる地域であるが住環境も安定しており需要は底堅く地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。