地域要因

淡路駅に近接した商業地域であり、その希少性から、需要は安定している。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小売店舗、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた市場性を反映した価格である。収益価格は収益性を反映した理論的価格であるが、想定要素が介在することからやや安定性に欠ける。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れた住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅として自己使用目的の取引が中心の地域である。周辺にマンション等も見受けられるものの、標準地は間口が狭く共同住宅の想定が困難であることから収益価格は試算できなかった。当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を背景に、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅やアパート等が混在する住宅地域として成熟しており、今後も同様の土地利用にて静態的に推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

取引事例については、規範性の高い事例を多数収集し得た。一方、周辺には共同住宅も存しているが、戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心と認められる。したがって対象標準地については、収益性より住環境を重視した価格形成が成されるため、収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、周辺に存する標準地の地価水準等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需給関係は比較的安定している。一般的要因の影響で、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

 当該地域は周辺に中層共同住宅が見られる中小規模住宅地域として概ね熟成している。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。値頃感から地価動向はほぼ横這い傾向にある。

価格決定の理由

 周辺には共同住宅等も見られるが、標準的な土地については、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで価格牽連性のある取引事例を基に試算した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏にある利便性を有した住宅地域であり、特に変動要因はない。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が存する既成住宅地域であり、地域に特に変動要因はなく、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地域の地価動向は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は中小規模住宅が多い住宅地域に存する。周辺に賃貸用住宅が見られるため、低層賃貸共同住宅を想定して収益価格を算定したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、説得性に欠ける。取引は主に自用目的の中小規模住宅が中心である。従って、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域であり、需給は安定している。一般的要因を背景に地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺に賃貸マンション等も散見されるが、快適性を重視する自己使用目的での取引が支配的な地域である。また標準地は小規模画地であり共同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益価格は試算できなかった。よって、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動等は認められない。安定的な需要を背景に、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅やアパート、工場等が混在する住宅地域であり、今後も現況の土地利用にて静態的に推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等も混在するが、戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心と認められる。したがって対象標準地については、収益性より住環境を重視した価格形成が成されるため、収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪急京都線淡路駅、上新庄駅いずれからも徒歩圏の限界域近くの低層住宅地域であり、周辺も含め地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺には未だ低利用地が若干混在しているが、徐々に戸建住宅、共同住宅が混在する標準住宅地として緩やかに熟成していくと予測されるため、地価はしばらくは安定基調が継続するものとみられる。

価格決定の理由

阪急京都線淡路駅、上新庄駅のいずれからも徒歩約10分以上の圏域にある中小規模画地事例を中心に採用、試算した比準価格は実証的である。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。本件は個人による自用目的の取引が主体にあることに鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れた住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、店舗併用住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域である。近隣地域における標準的な土地の取引は自用目的が中心で収益目的の取引は少ない。そこで、市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

用途混在で居住性にやや劣るが、画地配置は整備されている他、最寄駅が江坂駅であり、周辺の地域同様、利便性等から需要の回復が見受けられる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域で大きな変動はなく、現状で推移するものと思料される。地価水準は江坂駅圈内での利便性から、需要の回復が見られ引き続き上昇を窺う傾向にあると予測する。

価格決定の理由

周辺は共同住宅も見られるため賃貸マンションを想定し収益価格を試算したが、居住環境や駅接近性等がやや劣る他、多数の賃貸物件との競合もあることから家賃水準に限界があり、収益価格は低位に求められた。しかしながら収益性の分析には有用とする。よってここでは市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、類似地域に所在する代表標準地との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。