地域要因

 対象不動産がある地区は、地域的に鉄道と道路に挟まれた駅徒歩圏にある地域だが、周辺街路の高架下道路整備完了により、地価はややプラス傾向。

地域要因の将来予測

 当該地域は、駅徒歩圏の住宅地域として今後も推移するものと予測。この地域は駅徒歩圏で利便性が良く、周辺準幹線の高架下道路の整備開通の影響も受けて、地価はややプラス傾向。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。戸建住宅の一棟貸しも転勤時等に低廉で賃貸される程度のもので、賃貸市場としては未成熟。また共同住宅想定も、付近の標準的な賃貸共同住宅の敷地規模に比べればやや狭いため、無理な収益想定は非現実的と判断。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 住環境の優れた南海・大阪狭山市駅徒歩圏に位置する閑静な低層戸建住宅地域であり、需要は根強く、地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、閑静な中規模低層住宅地域のまま推移するものと予測する。最寄り駅徒歩圏で住環境に優れる住宅地域であることから、地価は当面安定傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は戸建住宅を中心に低層賃貸共同住宅も見られるが、1低専の規制、昨今に建築費用の増大等から、標準的な画地規模では土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定は困難であるため収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域では自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大阪狭山市内でも人気の高い住宅地であり、地域要因に特筆すべき変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。住環境に優れた人気がある地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地内に位置し、建築協定によって共同住宅の建築が不可能となっているため、収益価格の試算を断念した。快適性を重視する住宅地であり、自己使用目的による取引価格水準をもって地価水準が形成されているため比準価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境の整った金剛団地周辺の周辺の住宅地は、競争力を維持している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域として現状のまま推移すると予測する。地価水準は、ほぼ横ばいである。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の閑静な区画整然とした中規模住宅が多い住宅地域で、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸マンションは皆無の地域で、収益物件は戸建住宅が転勤等で賃貸される程度である。自用目的の取引事例が中心であり、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

金剛ニュータウンの中でも駅との接近性が良く、居住環境に優れるので人気のある街区として需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

金剛ニュータウンの戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。駅接近性や居住環境は良好で、人気が高く需要が強いので地価は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、金剛ニュータウンにある低層戸建住宅から求めたものであり、市場の実勢を反映した価格が求められた。収益還元法は、当地域が建蔽率40％、容積率80％に規制され、戸建住宅に純化しているので適用しなかった。以上より、評価においては、説得性のある比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通行車両の多い府道沿いの住宅地域であるが、周辺地域での宅地開発の進行もあって需要は安定的で、地価は底値圏にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の画地規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用は困難と認められるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的が支配的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は周辺類似地域内の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏外で市街化調整区域の旧集落に隣接するため、外部からの流入が少なく地価はやや下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外に位置し、市街化調整区域内の旧集落的な住宅地域に隣接し、特段の地域要因変動は認められないところから当分の間現状を推移するものと予測する。需要は弱く地価はやや下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺において賃貸用物件は散見されるが、賃貸需要がさほど高くなく、また、地積が小さいため賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的の取引が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、住環境の良好な住宅団地であり、地価は底を打っている。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。比較的良好な住環境であることから需給は安定しており、地価は横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、1低専の戸建住宅地で自己使用目的の取引が中心であることから、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であると判断し、収益価格の試算は断念した。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地主所有が多く宅地供給が少ないため、地価は上昇しやすい。

地域要因の将来予測

熟成した戸建住宅地として現状のまま推移する。駅至近の希少性から、今後とも地価水準は上昇するものと思われる。

価格決定の理由

標準地の規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用が困難なため、収益還元法は適用しなかった。一方、当該標準地の存する地域は収益目的より自己利用の取引を指向して、地価が形成される。したがって、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

 駅前の商業地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件における比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から試算されており、信頼性の高い価格である。一方、対象標準地周辺において事業用不動産の賃貸市場は未成熟で、物件毎の格差が大きく、適正な賃料水準の把握は困難であり、昨今の取引利回りの低下と相俟って、収益価格の相対的信頼性は劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 住環境の優れた南海・金剛駅徒歩圏の閑静な中規模戸建住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、閑静な中規模低層住宅地域のまま推移するものと予測する。最寄り駅徒歩圏で住環境に優れ人気の高い地域であることから、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

 対象近隣地域は、戸建住宅を中心に低層共同住宅も散見するが、昨今の建築費用の増大により、土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定は困難であることから収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域は閑静な戸建住宅地域であり、自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに開発された駅徒歩圏内の環境の良い住宅地域で、需給は均衡し、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層戸建住宅地域として熟成しているが、徐々に画地の細分化が進んでいくものと予測する。地価は底値圏にあり、今後は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

快適性を重視する低層戸建住宅地域であり、用途指定による制限からも賃貸用住宅建設の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は近傍及び周辺類似地域内の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 対象不動産がある東野西地区は、これまでの地価下落による割安・底値感から地価は多少持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、戸建一般住宅地域として今後も推移するものであり、この地域の地価は、これまで既に十分下がっていることによる割安・底値感より、現在は多少持ち直しつつある。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。また戸建住宅の一棟貸しも賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟。共同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益還元法は適用できなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。地価水準はやや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくものと予測される。景気回復が伺えるが、地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。画地規模が小さいため賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域で地域要因には特段の変動は無いが、利便性が良好な地域であることから需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は横ばい、若しくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸市場は未成熟であり、また対象標準地の規模から収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切に行われているなど規範性は高い。また自用目的での取引が主であることから、需要者の行動を反映した価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の整った金剛団地内における立地や規模等は中庸で、平均的な競争力を維持している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。住環境や規模も概ね中庸で需給は安定しており、地価は当面安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は金剛駅を最寄駅とした代替性の認められる取引事例に基づき試算されており、市場実態を反映した信頼性の高い価格が求められた。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で、収益性からの価格接近に馴染まないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。